¿VENDER Y HEREDAR? O ¿HEREDAR Y VENDER?

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¿Vender y heredar? o ¿heredar y vender?. Tras el artículo anterior dedicado a las herencias, ¿Dónde se paga el impuesto de sucesiones en las adquisiciones mortis causa?, vamos a seguir con el tema de la sucesión explicando la inconveniencia de la venta de un elemento patrimonial familiar susceptible de formar parte del caudal hereditario, venta que se suele dar especialmente en aquellos casos en los que los padres quieren dejar bien atada la sucesión y evitar a toda costa disputas hereditarias entre los hijos, prefiriendo por tanto dejarles dinero en lugar del citado bien.

 

¿vender y heredar?

 

En estos casos, los padres poseedores de diferentes bienes patrimoniales que pueden ser susceptibles de un difícil reparto sucesorio debido a sus características (indivisibilidad, valoración económica, situación geográfica, tipo de activo y complejidad de su gestión, etc), prefieren desprenderse de los mismos procediendo a su venta, para de esta manera hacerlos líquidos y obtener por ellos un dinero que sin duda es de más fácil reparto entre los herederos y que evita los conflictos entre los mismos.

 

En este tipo de casos hay que señalar la conveniencia fiscal de, especialmente si la ganancia patrimonial que se obtendría por parte de los padres en la venta es muy elevada, dejar dicha enajenación patrimonial para después del reparto sucesorio, ya que en caso de que sean los padres los que procedan a dicha enajenación se producirá una doble tributación, en primer lugar porque los padres deberán tributar en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas por la ganancia patrimonial obtenida por la venta de dicho elemento patrimonial (que según el caso puede ser muy elevada), a tipos que van desde el 21 al 27%, y posteriormente porque los hijos tendrán que tributar en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones por el dinero procedente de dicha venta realizada por los padres y adquirido vía transmisión mortis causa.

 

En cambio, en caso de no realizarse dicha venta antes de la sucesión, sino posteriormente, los hijos solo tendrán que tributar por el valor del bien heredado en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, ya que, si luego se procede inmediatamente a su venta, el valor por el que se transmitirá será el mismo o muy similar (o en buena lógica así debería ser) al que tendrá en la escritura de herencia, que es donde consta el valor de adquisición del mismo por parte de los hijos.

 

Por tanto, y aún en el caso que pudiera existir una ganancia patrimonial, ésta debería ser residual debido a la cercanía entre las fechas de adquisición y transmisión, y aunque la ganancia patrimonial se haya generado en un plazo inferior al año, y por tanto, y según lo dispuesto para ejercicios iniciados a partir del 1 de enero de 2013, se integre en la parte general de la base imponible y tribute al tipo marginal correspondiente, que puede ser superior al 27%, la tributación será muy pequeña, lo que supondrá que la tributación global de ambas transmisiones sea mucho menor en este caso (cabe señalar que vendiendo tras la sucesión se pagará dos veces el IIVTNU o plusvalía municipal, en lugar de una si se vende antes, pero el segundo pago será mínimo debido a la cercanía de las dos transmisiones y en ningún caso anula el ahorro fiscal obtenido).

 

Ejemplo numérico ¿Vender y heredar? o ¿heredar y vender?

Unos padres disponen de una vivienda valorada en 300.000€ que quieren dejar a sus hijos como herencia, y que adquirieron por 100.000€ hace unos cuantos años. El valor de adquisición actualizado de dicha vivienda es de 150.000€. Calcular la tributación a realizar en caso de vender el piso antes de la sucesión y dejar posteriormente el correspondiente dinero a los hijos, o bien si no se vende el piso y queda en en herencia para que éstos lo vendan posteriormente y se repartan el dinero. Supondremos que el matrimonio reside en la Comunidad autónoma de Madrid.

 

Venta antes de la sucesión

Ganancia Patrimonial en la venta: 300.000€ – 150.000€ = 150.000€
Tributación en el IRPF de la Ganancia Patrimonial: (6.000 x 21%) + (18.000 x 25%) + (126.000 x 27%) = 1.260€ + 4.500€ + 34.020€ = 39.780€
Dinero que queda para la sucesión: 300.000€ – 39.780€ = 260.220€
Tributación en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (sin considerar reducciones):
Hasta 239.770,16 corresponde una cuota de 40.072,37€, los 20.449,84 restantes para llegar a los 260.220€ tienen un tipo del 25,5%, lo que resulta una cuota de 5.214,71€, siendo la cuota total igual a 45.287,08€. De acuerdo a la bonificación del 99% de la cuota que hay para los hijos en la Comunidad de Madrid, pertenecería pagar una cantidad de 452,87€
Cantidad tributada total: 39.780€ + 452,87€ = 40.232,87€

 

Venta tras la sucesión

Tributación en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (sin considerar reducciones):
Hasta 239.770,16 corresponde una cuota de 40.072,37€, los 60.229,84 restantes para llegar a los 300.000€ tienen un tipo del 25,5%, lo que resulta una cuota de 15.358,61€, siendo la cuota total igual a 55.430,98€. De acuerdo a la bonificación del 99% de la cuota que hay para los hijos en la Comunidad de Madrid, pertenecería pagar una cantidad de 554,31€
Ganancia Patrimonial en la venta: 0€ (o un valor muy próximo a ese)
Tributación en el IRPF de la Ganancia Patrimonial: 0€ (o un valor muy próximo a ese)
Cantidad tributada total: 554,31€

Como se puede observar, la diferencia es notable….






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Posted in Fiscalidad.

18 Comments

  1. Buenas tardes. Soy de Letonia y quiero vender una propiedad que tengo que es la herencia de mi padre. Mi residencia habitual es España y rl dinero lo ingresaria en mi cuenta de España. En Letonia tengo que declarar la venta de la propiedad pero en España tambien tendría que declarar algo si justifico la procedencia del dinero?

    • Hola Laura,

      Efectivamente, si usted es residente en España también deberá declarar a la Hacienda española la venta de su propiedad en Letonia y tributar por la ganancia patrimonial obtenida, deduciendo, eso sí, lo tributado en Letonia.

      Saludos,
      Carlos

  2. Hola , vi tu blog y me parecen muy interesantes tus explicaciones, pero tengo la siguiente duda.
    Tengo una vivienda heredada en 2015 con mi hermana, vamos a partes iguales. Cuando fallecio mi madre, en 2015, se liquidó el impuesto de sucesiones por el valor que figuraba en el catastro, muy bajo para el valor real de 2015 (7265 euros, finca pequeña y vivienda de 1964).Lo hizo mi hermana, apurada porque finalizaba el plazo y no nos habiamos ocupado de ese tema. No se con quien consultó ni porqué puso ese valor tan bajo, porque no hubiesemos tenido que pagar, pues en Asturias el tope son 150.000 euros y el valor real de lo heredado anda entre 75 y 80000 euros. Ahora en el 2016 queremos vender y estamos con el notario, el cual nos esta haciendo la escritura de aceptacion y adjudicacion de herencia. En el inventario de la adjudicacion de la herencia VALORA la casa y la finca y son precios actualizados, unos 80000 euros en total, a repartir.
    La pregunta es la siguiente: a la hora de vender, el incremento de patrimonio es la diferencia entre el precio de venta que figure en las escrituras de venta que se hagan y el que figura en estas escrituras de adjudicacion de herencia -80.000 ? o el prima el valor declarado en el impuesto de sucesiones en su dia (7265 euros, aunque fuera un valor totalmente anacronico ?
    Por lo que pones en este articulo parece que lo que prima es el valor que figura en la escritura de herencia, pero en otras paginas que hablan del mismo tema, solo indican que el valor es que el se puso en el impuesto de sucesiones y no citan para nada la escritura de aceptacion y adjudicacion de herencia, de ahi mis dudas.
    Saludos y muchas gracias.

    • Hola Teresa,

      En buena lógica el valor que conste en la escritura de aceptación de herencia y en la liquidación del Impuesto sobre Sucesiones debería ser el mismo. Por otra parte, la liquidación del Impuesto sobre Sucesiones no se debe realizar sin haber firmado previamente la escritura de aceptación de herencia.

      En cuanto a qué valor es el válido, decirle que igual que a la hora de realizar el cálculo de la ganancia patrimonial a tributar en el IRPF por la venta de un inmueble tiene en cuenta los valores escriturados de compra y venta, lo mismo sucede en este caso, donde el valor de adquisición que se considera es el que consta en la escritura de herencia.

      Por la información que proporciona, lo más conveniente en su caso sería presentar una liquidación complementaria del Impuesto sobre Sucesiones con los valores que aparezcan en la escritura de aceptación de herencia. Si estos valores están por debajo del mínimo estipulado como libre de tributación no deberán tampoco tributar nada, aunque es posible que posteriormente la Consejería de Hacienda de su Comunidad Autónoma les imponga una sanción de acuerdo a lo que establece el artículo 198 de la Ley General Tributaria. No obstante, esta es la forma de hacerlo correctamente, además de que el ahorro en la tributación por la ganancia patrimonial obtenida en una hipotética venta haciéndolo de esta forma, respecto a si calculan dicha ganancia patrimonial con los valores declarados en la primera liquidación del Impuesto sobre Sucesiones, seguramente será mayor que la sanción que les puedan imponer.

      Espero haberle sido de ayuda.

      Un saludo,
      Carlos

  3. Hola Carlos;
    te pido un poco de informacion:

    Hace cinco años mi padre murio y no dejo testamento, mi madre nos ha pedido vender el piso familiar, y todos estamos deacuerdo, pero mi pregunta es, que documentos podemos presentar para su venta. tenemos las escriuras y está libre de carga, se solicitó el certificado de ultimas voluntades, y tenemos entendido que el piso es de los cuatro hijo y mi madre.

    Esspero tu informacion.

    un saludo Julio.

    • Hola Julio,

      Para proceder a la venta, y puesto que entiendo que el piso está en todo o en parte a nombre del fallecido, tenéis que realizar la escritura de repartición de la herencia de tu padre, que por lo que dices no la habéis hecho.

      La liquidación del Impuesto de Sucesiones y el pago de la plusvalía municipal ya no deberéis hacerlos, puesto que por las fechas que me das, ambos ya han prescrito.

      Saludos,
      Carlos

  4. Hola,
    recientemente mis hermanos y yo hemos vendido unas tierras en España. Pertenecen a la herencia de mi madre. Ya hace 11 años que pagamos lo de las sucesiones y todo lo relativo a la herencia.
    Yo vivo en UK de manera permanente.
    Me han dicho que dentro de un mes y no mas de 3 meses debo declarar la parte que me corresponde de la venta al ser residente en el extranjero y hacerlo por internet. Mis hermanos deberán declarar el próximo año cuando realicen la declaración de la renta anual.

    Lo que ignoro es si debo declararlo en España o en mi país de residencia, UK, ya que el dinero que me corresponde de la venta obviamente será ingresado en mi banco habitual aquí en Escocia y no tengo cuenta bancaria en España.

    Podría ayudarme con esta duda?
    Gracias

    • Hola Marta,

      Las personas que no tienen su residencia fiscal en España están obligados a pagar el Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR) por las rentas obtenidas aquí. Es este un tema importante porque, en la mayoría de los casos, el obligado a ingresar el impuesto es la persona o entidad que realiza el pago, la cual debe realizar la retención correspondiente.

      En el caso de compra de un inmueble a un no residente es obligatorio retener una cantidad de dinero, equivalente al 3% del precio de compra, en concepto de retención a cuenta del IRNR para luego ingresarla en Hacienda y de esta manera garantizar el cobro del impuesto.

      La declaración de dicha retención e ingreso posterior se realiza mediante el modelo 211, que es el modelo a utilizar por los adquirentes, residentes o no residentes, tanto personas físicas como jurídicas, de bienes inmuebles situados en España a no residentes sin establecimiento permanente. La presentación de la declaración y el ingreso de la cantidad equivalente del 3% del precio de compra se efectuará en el plazo de un mes a partir de la fecha de transmisión del inmueble.

      Una copia del justificante de pago de esta cantidad del 3% retenida se le entregará al no residente al que se le ha realizado la compra del inmueble, para que posteriormente se la descuente a la hora de declarar la ganancia obtenida por la venta.

      Es decir, en este caso no es usted quien debe realizar esta primera declaración, sino el adquirente de las tierras por lo que a su parte corresponde, debiendo actuar de la forma que le he relatado en los párrafos anteriores. Posteriormente usted debe declarar la ganancia obtenida por la venta mediante el modelo 210, descontando el 3% retenido. El plazo para declarar la ganancia es de tres meses contados a partir del término del plazo que tiene la persona que adquirió el inmueble para ingresar la retención (este plazo es, como se ha dicho anteriormente, de un mes desde la fecha de la venta).

      Como le decía, en el caso de pérdidas patrimoniales o en el caso de que la retención practicada sea superior a la cuota que debería haberse ingresado, existe derecho a la devolución del exceso retenido. El procedimiento de devolución se inicia con la presentación del modelo de declaración 210.

      La Administración puede practicar liquidación provisional dentro de los seis meses siguientes al término del plazo establecido para la presentación de la declaración. Cuando la declaración se presente fuera de plazo, los seis meses se computarán desde la fecha de su presentación. Si la liquidación provisional no se practica en el referido plazo, la Administración Tributaria procederá a devolver de oficio el exceso sobre la cuota autoliquidada, sin perjuicio de la práctica de ulteriores liquidaciones que pudieran resultar procedentes. Transcurridos los seis meses citados sin que se haya ordenado el pago de la devolución por causa no imputable al contribuyente, se añadirán a la cantidad pendiente de devolución los correspondientes intereses de demora.

      Espero haberle ayudado,
      Carlos Jiménez

  5. Hola Carlos,estoy intentando comprar una casa,y resulta que los propietarios son los herederos de un señor que no tenía descendencia directa,son sobrinos suyos. La cuestión es que el hombre falleció en noviembre de 2014,y el banco me dice que legalmente hay que esperar 2 años para que ellos me puedan vender el piso,por si apareciesen más herederos,me he quedado a cuadros con la explicación,y no se si es verdad eso ni donde puedo mirarlo. La vivienda es en chiclana,cadiz. Gracias.

    • Hola Armando,

      Para cerciorarse al 100% de lo que me dice debería ir a una notaria de su Comunidad Autónoma con el fin de que, una vez les explique en detalle el caso, le asesoren convenientemente. En las sucesiones, antes de a la parte fiscal hay que atender a lo que rigen las normas civiles para el reparto de la herencia, normas civiles que dependen (son unas u otras) de si uno se encuentra en territorio común (como es su caso) o en otras Comunidades Autónomas con normativa civil propia.

      Saludos,
      Carlos

  6. Hola Carlos,
    gracias por tu artículo, me parece muy ilustrativo, y sobre todo muy bien explicado.
    Mira tengo un problema a la hora de determinar el importe de adquisición, ya que cuando murio mi madre en el año 1990, como solo tenian mis padres su vivienda habitual, y el valor catastral de la misma era de un millon y poco de pesetas, nu hubo que pagar impuesto de sucesiones, simplemente nos dijeron que presentaramos un escrito.
    Diez años despues se hizo aceptacion de herencia (mediante escritura publica) ya que mi padre queria vender el piso,(2000) al final no se decidio. Pero en ese momento el piso quedo valorado en 90.000. En el año 2012 falleció y en el 2014 mi hermano y yo lo vendimos. Ahora que tenemos que presentar la declaración de la renta por la parte de mi padre tenemos dos valoraciones. la primera, del año 90 en la que se puso el valor catastral de ese momento, (no el efectivo) y la del año 2000. Cual de las dos es la que debo de reflejar?
    muchas gracias

    • Hola Javier,

      Como valor de adquisición deberías reflejar el que se puso en la escritura de aceptación de herencia que debisteis realizar tras el fallecimiento de tu padre, ya que es el valor por el que vosotros “adquiristeis” el piso. Es decir, no debería ser ninguno de los dos valores que me indicas sino el que te digo yo. Esto no hace más que beneficiaros, ya que en buena lógica ese valor debería ser parecido al de venta, y por tanto la ganancia patrimonial no debería ser muy elevada, lo que supone que la tributación será muy baja.

      Saludos,
      Carlos Jiménez

  7. Hola:
    Mis primos y yo heredamos un piso de un tio mio. Debido a determinados factores el papeleo ha sido interminable. Mi pregunta es ¿desde cuando se considera que hemos adquirido la vivienda? :
    - ¿Desde que se hace el cambio de titularidad? (nov 2009)
    - ¿Desde que se paga el impuesto de sucesiones? (feb. 2010)
    - ¿Desde que se firman las escrituras? (Mayor 2013?

    • Hola,

      Se considera como fecha de adquisición de la vivienda la fecha de fallecimiento del causante, es decir, de su tío.

      Saludos,
      Carlos Jiménez

  8. hola, en enero de 2015 hara 5 años q herede una vivienda. Esperandome a que pasaron los 5 años para el impuesto, no queria vender hasta entonces.
    pero vista la nueva reforma, que me sale más a cuenta, pagar el impuesto por no esperarme los 5 años o pagar el impuesto por vender a partirdel 2015?
    Muchas gracias

    • Hola Marta,

      En primer lugar comentarte que la prescripción del impuesto se produce, de acuerdo a los artículos 66 y 67 de la LGT, 4 años después de la finalización del plazo reglamentario de pago del impuesto, que en el caso de una herencia es 6 meses después del fallecimiento del causante. Por tanto, y por las fechas que das, es posible que a fecha de hoy ya haya prescrito el mismo y puedas vender sin problemas.

      Por otra parte, para ver lo que te saldría más a cuenta en caso de que no haya prescrito el impuesto, habría que saber por una parte los datos económicos de la herencia y la comunidad autónoma de aplicación, y por otra la ganancia patrimonial obtenida en la venta. Sin esos datos es imposible emitir una valoración certera.

      No obstante, y aunque no es exactamente tu caso, te recomiendo la lectura del artículo http://www.misfinanzasytudinero.com/coeficientes-de-actualizacion-efecto-de-su-eliminacion-en-el-calculo-de-la-ganancia-patrimonial/, que te puede servir de ilustración para ver lo que supone la venta de un piso desde el punto de vista tributario en el 2014 o en años posteriores.

      Un saludo,
      Carlos Jiménez

  9. como debo de vender unas viviendas heredadas de mi hermano fallecido, donde tomo la referencia de precio de compra y como se tributa

    • Hola José Manuel,

      El precio de compra debes tomarlo de la escritura de herencia realizada tras el fallecimiento de tu hermano, donde debe constar el mismo.

      Una vez vendidas deberás tributar por la ganancia patrimonial obtenida en dicha venta, la cual se obtiene restando al valor de venta (menos los costes e impuestos satisfechos por tu parte en la venta, por ejemplo la plusvalía municipal), el valor de compra (que es el que debes encontrar en la escritura de herencia), menos los costes e impuestos inherentes a dicha compra/adquisición. Así mismo, si realizas la venta en este 2014 podrás aplicar el coeficiente de actualización al valor de adquisición, lo que minimizará tu ganancia patrimonial (y por tanto pagarás menos impuestos), e igualmente los coeficientes de abatimiento si la adquisición es anterior al 31 de diciembre de 1994, lo cual también rebajará tu ganancia patrimonial. Si la venta la realizas a partir del 2015, y según el proyecto de reforma fiscal presentado, no podrás aplicar ninguno de estos dos coeficientes ya que en ella se prevé la eliminación de los mismos.

      Si la venta se produce en 2014, la ganancia patrimonial obtenida tributará en la base general si ha transcurrido menos de un año desde la adquisición de las viviendas, y en la base del ahorro y a los tipos de ésta si se produce transcurrido más de un año tras su adquisición. Si la venta se produce a partir del 2015, y en función de lo anticipado sobre la reforma fiscal, la ganancia patrimonial tributará, independientemente del plazo transcurrido entre la adquisición y la venta, en la base del ahorro y a los tipos de ésta, que en el 2015 serán más bajos que en el 2014, y en el 2016, a su vez, más bajos que en el 2015.

      Espero haberte sido de ayuda.
      Saludos,
      Carlos

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