VARIACIÓN RENDIMIENTOS DEL ALQUILER CON LA REFORMA FISCAL

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Variación rendimientos del alquiler con la reforma fiscal. Otro de los cambios de la reforma fiscal que ha creado controversia ha sido el cambio de la fiscalidad del rendimiento de los alquileres, ya que a partir del 2015, y para los contratos firmados a partir del 1 de enero de ese año, se producirá una bajada en la reducción de la que ahora gozan los propietarios cuando el inmueble arrendado constituye la vivienda habitual de un inquilino menor de 35 años (para los contratos firmados antes del 2011), o de 30 años (para los contratos firmados a partir del uno de enero de 2011), siempre que en ambos casos se cumplan las condiciones que ya se comentaron en el artículo Rentas del alquiler en el IRPF ¿reducción del 100% siempre que el inquilino sea menor de 35 años?. Esta reducción pasará del 100% al 60% (es decir, se elimina el condicionante de la edad del inquilino y las rentas procedentes de alquileres de particulares destinados a vivienda habitual cotizarán todas igual), lo que significa por tanto que estas rentas que estaban exentas, deberán tributar a partir del 1 de enero del 2015 para todos los nuevos contratos que se realicen. Cabe señalar que inicialmente esta reducción iba a ser del 50% en todos los casos (la reducción general del 60% también iba a pasar a ser del 50%), pero finalmente en los últimos ajustes se la norma no se ha modificado de como está actualmente.

 

variación rendimientos del alquiler con la reforma fiscal



Variación rendimientos del alquiler con la reforma fiscal. Ejemplo numérico

Vamos a ver, con un ejemplo numérico, el impacto tributario que supone, tanto a nivel global como exclusivamente por lo que a las rentas del alquiler se refiere, esta subida de la tributación para los propietarios. Se cogerán para el mismo los datos del ejemplo expuesto en el artículo mencionado en el párrafo anterior, que son los siguientes:

 

Ingresos alquiler:

700€ x 12 meses = 8.400€
Total ingresos alquiler anual: 8.400€

 

Gastos deducibles asociados al alquiler

Comunidad de propietarios: 30€ x 12 meses = 360€
Seguro del piso: 15€ x 12 meses = 180€
IBI: 50€ x 12 meses = 600€
Amortización inmueble: 3% de 50.000€ (valor de la edificación) = 1.500€
Mobiliario y enseres del piso (valor contenido): 1.200€ x 10% = 120€
Total gastos deducibles alquiler anual: 2.760€

 

Con los datos anteriores, el total de ingresos menos gastos deducibles es igual a: 8.400€ – 2.760€ = 5.640€

 

Esta cantidad, si se trata del arrendamiento de una vivienda habitual, disfruta actualmente, año 2014, de una reducción del 100% para los menores de 30 o 35 años (en función de cuando hayan firmado el contrato y bajo determinadas condiciones tal y como se ha dicho antes), por lo que una vez aplicada la reducción, la cantidad por la que se tributa será de 0€.

 

Lo cual, teniendo en cuenta que los rendimientos del alquiler tributan en la base general, para una persona con una base imponible de 25.000€ por el resto de conceptos integrables en dicha base, supone que la base imponible total se mantiene en 25.000€ para esta reducción del 100%.

 

De tal manera que la cuota resultante total de tributación para este caso sería (suponiendo que los tipos de la parte autonómica son iguales a los de la estatal):

 

25.000€ (100% de reducción)
-Hasta 17.707€ tributamos al 24,75%, es decir 4.382,48€
-De 17.707€ hasta los 25.000€ tributamos al 30%, es decir 2.187,90€
Lo que suma un total de 6.570,38€, teniendo en cuenta que aquí la tributación por el alquiler es 0€.

 

A partir del 2015, en que la reducción es del 60%, y para los contratos firmados a partir del uno de enero de ese año, la cantidad a tributar de esos 5.640€ obtenidos como rendimiento neto del alquiler será de 5.640€ x 40% = 2.256€.

 

Lo que hará que, teniendo en cuenta que si al igual que antes tenemos una base imponible que asciende por el resto de conceptos integrables en la base general a 25.000€, el total ascienda a 27.256€.

 

De tal manera que la cuota resultante sería (suponiendo que los tipos de la parte autonómica son iguales a los de la estatal) para los años 2015 y 2016 respectivamente, y a los tipos que regirán en esos periodos:

 

2015, 27.256€ (60% de reducción)
-Hasta 12.450€ tributamos al 20%, es decir 2.490€
-De 12.450€ hasta los 20.200€ tributamos al 25%, es decir 1.937,50€
-De 20.200€ hasta los 27.256€ tributamos al 31%, es decir 2.187,36€
Lo que suma un total de 6.614,86€, teniendo en cuenta que aquí la tributación por el alquiler exclusivamente asciende a 2.256€ x 31% = 699,36€ (aplicamos el 31% porque al añadirse a las otras rentas existentes esta cantidad tributa efectivamente a este tipo)

 

2016, 27.256€ (60% de reducción)
-Hasta 12.450€ tributamos al 19%, es decir 2.365,50€
-De 12.450€ hasta los 20.200€ tributamos al 24%, es decir 1.860€
-De 20.200€ hasta los 27.256€ tributamos al 30%, es decir 2.116,80€
Lo que suma un total de 6.342,30€, teniendo en cuenta que aquí la tributación por el alquiler exclusivamente asciende a 2.256€ x 30% = 676,80€ (aplicamos el 30% porque al añadirse a las otras rentas existentes esta cantidad tributa efectivamente a este tipo)

 

Variación rendimientos del alquiler con la reforma fiscal. Conclusiones

De todo lo anterior podemos extraer que aunque la tributación exclusivamente por el alquiler en los años 2015 y 2016 para estos casos estudiados será, obviamente, mucho más elevada a la existente en el 2014, la tributación global es, teniendo en cuenta las otras rentas, superior en 44,48€ en 2015 e inferior en 228,08€ en 2016.






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Posted in Fiscalidad, Inmobiliaria.

6 Comments

  1. Buenos días,

    Muy interesante el artículo, pero no tengo del todo claro que la supresión de la reducción del 100% a partir del 1 de enero de 2015 solo afecte a los nuevos contratos de alquiler. Creo que afecta a todos los contratos, debido a que la LIRPF no contempla ninguna Disposición Transitoria en este sentido. En cambio, de cara al arrendatario, y las deducciones que tiene, si existe una DT que especifica la deducción para los contratos anteriores al 1 de enero de 2015.

    En cualquier caso, seguro que es un tema que puede traer cola de cara a las futuras declaraciones del IRPF del ejercicio 2015.

    • Hola Javier,

      Buena apreciación, no obstante la LIRPF sí que incluye la DT 19ª, Reducción por arrendamientos procedentes de contratos anteriores a 1 de enero de 2011, que dispone que:

      “A efectos de la aplicación de la reducción del 100 por 100 prevista en el número 2.º del artículo 23.2 de esta Ley, la edad del arrendatario se ampliará hasta la fecha en que cumpla 35 años cuando el contrato de arrendamiento se hubiera celebrado con anterioridad a 1 de enero de 2011 con dicho arrendatario.”

      Es decir, contempla a los mayores de 35 años, que es lo que había antes del 2011 y no a los mayores de 30 que es lo que había hasta antes del 2015…y hace referencia a la reducción del 100 por 100 prevista en el número 2º del artículo 23.2 de esta Ley, donde tras la modificación de la Ley en ningún sitio habla en ese punto de una reducción del 100×100. Patinazo en la redacción?? si es así como dices traerá mucha cola, pero entre lo que dijeron en el anuncio de reforma fiscal y lo que dice la DT 19ª que menciono, seguro que incluyen a todos los contratos anteriores al 2015 para menores de 30 y 35 años.

      Muchas gracias por tu excelente aportación, Saludos.
      Carlos

  2. La explicación ha sido muy didáctica y detallada, muchas gracias por el trabajo realizado.
    De todas maneras tengo entendido que la aplicación de la nueva ley sobre esta fiscalidad sera de aplicación a los contractos que se realicen a a partir de enero del 2015 y no afectará la nueva ley a los contratos de alquiler que se realicen durante el año 2014 o a los que se hayan realizado anteriormente.

    • Hola Xavi,

      Efectivamente así es. Es cierto que en principio no aparecía explícitamente este hecho en el artículo y podía dar lugar a confusión. Ya lo he puesto para evitar el error.

      Muchas gracias por tu colaboración,

      Carlos Jiménez

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