VALORACIÓN DE INMUEBLES

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Valoración de Inmuebles. Anteriormente (por ejemplo en Renta inmobiliaria imputada en el IRPF y en Comparación entre la rentabilidad del alquiler vacacional y la del alquiler durante todo el año), y de cara a la declaración de IRPF, hemos visto como se utiliza el valor catastral como valor de base a la hora de realizar cualquier cálculo relacionado con el valor del inmueble. No obstante, para la valoración real del inmueble en otros impuestos, por ejemplo el Impuesto de Patrimonio, en el artículo 10.1 de la Ley del citado impuesto se estipula que el valor de los bienes de naturaleza urbana o rústica será el mayor de los 3 siguientes: el valor catastral, el precio, contraprestación o valor de la adquisición o el comprobado por la Administración.

 

valoración de inmuebles

 

Valoración de Inmuebles. Método de coeficientes

En este sentido, y visto que los dos primeros métodos de los mencionados anteriormente tienen una definición clara y precisa, nos detendremos en el último de ellos, que es el que da pie a más controversia, para saber cual es el método de obtención de ese “valor comprobado por la Administración”. En el artículo 57.1 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, se enumeran todos los métodos a los cuales puede acogerse la Administración para obtener este valor. En concreto, el precepto 53.1.b expone que, “el valor de las rentas, productos, bienes y demás elementos determinantes de la obligación tributaria podrá ser comprobado por la Administración tributaria mediante la estimación por referencia a los valores que figuren en los registros oficiales de carácter fiscal. Dicha estimación por referencia podrá consistir en la aplicación de los coeficientes multiplicadores que se determinen y publiquen por la Administración tributaria competente, en los términos que se establezcan reglamentariamente, a los valores que figuren en el registro oficial de carácter fiscal que se tome como referencia a efectos de la valoración de cada tipo de bienes. Tratándose de bienes inmuebles, el registro oficial de carácter fiscal que se tomará como referencia a efectos de determinar los coeficientes multiplicadores para la valoración de dichos bienes será el Catastro Inmobiliario”

 

Por tanto, este método de valoración de inmuebles por coeficientes, introducido por la ley 36/2006, de 29 de noviembre, de medidas para la prevención del fraude fiscal, consiste en multiplicar el valor catastral por unos coeficientes que se aprueban anualmente por parte de la Administración.

 

Ejemplo del cálculo de la valoración de inmuebles por el método de coeficientes

Vamos a calcular por el método de coeficientes, y para el año 2014, la valoración de un inmueble situado en Barcelona y cuyo valor catastral es de 85.000€. Para encontrar el coeficiente corrector del valor catastral a aplicar acudiremos a la siguiente dirección del portal e-tributs de la Generalitat de Cataluña, coeficientes correctores del valor catastral para el año 2014, donde aparecen para el año 2014 todos los coeficientes correctores de los municipios de la provincia de Barcelona. Como se puede observar en ese documento, el coeficiente corrector para el año 2014 en el municipio de Barcelona es de 2,1, lo que supone que la valoración del inmueble para el caso del ejemplo utilizando este método asciende a:

2,1 x 85.000€ = 178.500€

 

Comentarios sobre el método de valoración por coeficientes

La utilización de este método para la valoración de inmuebles por parte de la Administración ha sido objeto de discrepancia en no pocas ocasiones por parte de los contribuyentes, puesto que puede dar como resultado valores muy superiores al valor real del bien, sobretodo teniendo en cuenta la disminución de valor de los inmuebles tras el estallido de la burbuja inmobiliaria, pero los recursos planteados contra el mismo han sido desestimados tanto en vía económico administrativa como en vía judicial, habiendo varias sentencias que amparan la utilización de este método por parte de la administración.

 

No obstante lo anterior, el contribuyente que se considere perjudicado por la utilización de este método de valoración de inmuebles por parte de la Administración, si bien no puede interponer recurso o reclamación independiente contra la valoración, puede promover la tasación pericial contradictoria. También puede recurrir en vía económico-administrativa y reservarse el derecho a la tasación pericial contradictoria, de la cual explicaremos en un próximo artículo sus principales aspectos.






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Posted in Fiscalidad, Inmobiliaria.

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