VALOR DE ADQUISICIÓN. CÁLCULO EN LA VENTA DE UN PISO QUE HA ESTADO ALQUILADO

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Valor de adquisición. Cálculo en la venta de un piso que ha estado alquilado. A raíz de una nota aclaratoria que publiqué en el artículo anterior, Coeficientes de actualización. Efecto de su eliminación en el cálculo de la ganancia patrimonial, algunos lectores me han hecho llegar vía el formulario de contacto, la petición para que explique en más detalle la misma, a ser posible con un ejemplo numérico.


Valor de adquisición

 

La nota en cuestión, que hace referencia a la determinación del valor de adquisición de un piso vendido, para posteriormente calcular la ganancia patrimonial obtenida, dice textualmente, “Suponemos que el piso no ha estado alquilado, ya que sino al valor final de adquisición hay que restar el valor amortizado de la edificación multiplicado por los coeficientes de actualización correspondientes a los años en que se producen las amortizaciones”, lo cual significa que, en el caso de un piso que haya estado alquilado durante un periodo determinado de tiempo, y que posteriormente sea vendido, para calcular su valor de adquisición, que es el valor que restaremos al de venta para calcular la ganancia patrimonial obtenida, tendremos en cuenta las amortizaciones practicadas en el valor de la edificación de la vivienda en cuestión. Ayudándonos de los valores numéricos del ejemplo del artículo anterior, vamos a ver esto que acabo de comentar distinguiendo entre una venta que se produzca en el 2014, o una que se produzca en el 2015 o en años posteriores, donde ya quedan sin efecto los coeficientes de actualización.

 

Valor de adquisición. Cálculo en la venta de un piso que ha estado alquilado

En el ejemplo del artículo anterior considerábamos que en el año 2000 habíamos comprado un piso por un total, valor del piso, impuestos y gastos incluidos, de 100.000€, procediendo posteriormente a su venta, bien en el año 2014, o bien en el año 2015 o posteriores. Si suponíamos que el piso no había estado alquilado, el valor de adquisición que obteníamos era de 125.600€ si la venta se producía en el año 2014 (una vez aplicado el coeficiente de actualización correspondiente) o de 100.000€ si la venta se producía en el año 2015 o posteriores, donde los coeficientes de actualización ya quedan sin efecto.

 

En primer lugar hay que señalar que según la normativa, y concretamente según el artículo 14.2 del RIRPF, tienen la consideración de gastos deducibles las cantidades destinadas a la amortización del inmueble, siempre que respondan a su depreciación efectiva. Se considera que las amortizaciones cumplen el requisito de efectividad cuando no excedan de los porcentajes que a continuación se señalan:

 

El resultado de aplicar el porcentaje del 3 por 100 sobre el mayor de los siguientes valores.

a) Coste de adquisición satisfecho, incluidos los gastos y tributos inherentes a la adquisición (notaría, registro, IVA no deducible, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, gastos de agencia, etc.) sin incluir en el cómputo el valor del suelo. En las adquisiciones de inmuebles por herencia o donación, sólo tendrá la consideración de “coste de adquisición satisfecho” la parte de los gastos y tributos inherentes a la adquisición que corresponda a la construcción, así como la totalidad de las inversiones y mejoras efectuadas.

b) Valor catastral, excluido el valor del suelo.

 

Cuando no se conozca el valor del suelo, éste se calculará prorrateando el coste de adquisición satisfecho entre los valores catastrales del suelo y de la construcción de cada año reflejados en el correspondiente recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).

 

Teniendo en cuenta todo lo anterior, suponiendo que en nuestro caso el valor de la edificación por el que podemos deducir es de 50.000€, y que el piso ha estado alquilado durante la totalidad de los años 2008 y 2009, aplicando en dicho periodo la máxima amortización posible con el fin de reducir al máximo el rendimiento neto obtenido del alquiler, el nuevo valor de adquisición resultante ascendería a:

 

Año 2014

• Valor de adquisición: 100.000€
• Coeficiente de actualización en el año 2014 para los pisos comprados en el año 2000: 1,2560
• Valor amortizado para los años 2008 y 2009: 50.000 x 3% = 1.500€ cada año
• Coeficiente de actualización en el año 2014 para las amortizaciones realizadas en el 2008: 1,0720
• Coeficiente de actualización en el año 2014 para las amortizaciones realizadas en el 2009: 1,0510
• De tal manera que el valor de adquisición resultante sería: (100.000 x 1,2560) – ((1.500 x 1,0720) + (1.500 x 1,0510)) = 125.600 – (1.608 + 1.576,50) = 125.600 – 3.184,50 = 122.415,50€

 

Año 2015 y posteriores

• Valor de adquisición: 100.000€
• Valor amortizado para los años 2008 y 2009: 50.000 x 3% = 1.500€ cada año
• De tal manera que el valor de adquisición resultante sería: 100.000€ – (1.500 + 1.500) = 100.000 – 3.000 = 97.000€

 

Por tanto, al reducirse el valor de adquisición aumentará la ganancia patrimonial, aumento de ganancia patrimonial por la cual se deberán pagar los impuestos correspondientes.






Hasta aquí el artículo Valor de adquisición. Cálculo en la venta de un piso que ha estado alquilado. Espero que te haya sido de utilidad, y si quieres recibir más artículos como este regístrate en el blog y te iré enviando de forma automática los que se vayan publicando. Solo tienes que introducir tu nombre y tu email en el apartado dedicado a ello en la barra lateral. Igualmente, si crees que este blog puede ayudar a más gente, compártelo con familiares, amigos y conocidos en redes sociales.

 

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Posted in Fiscalidad, Inmobiliaria.

13 Comments

    • Hola Luis,

      El valor se obtiene de lo que aparecen en el planteamiento del ejemplo, donde se dice “Teniendo en cuenta todo lo anterior, suponiendo que en nuestro caso el valor de la edificación por el que podemos deducir es de 50.000 €”

      Saludos y gracias a ti,
      Carlos

  1. Buenas tardes:

    Nosotros hemos vendido una 2ª vivienda en 2015, que fue adquirida en 06/1993 y que ha estado arrendada 2,67 años; para calcular la ganancia patrimonial en el irpf, observo que en el Valor de adquisición se pide el importe de la adquisición + gastos – amortización (3%…), pero resulta que nosotros,en esos años de alquiler,no nos dedujimos como gastos ninguna amortización, por lo que entiendo que ahora no tengo que incluir cantidad alguna en dicha partida, ¿me lo puede confirmar, por favor?

    Por otra parte, tampoco sé si en los GASTOS dela adquisición puedo incluir los gastos de escritura del préstamo hipotecario que tuvimos que concertar, así como los de cancelación de dicho préstamo, por lo que ruego me lo aclare..

    Muchas gracias

  2. Hola, cuando en la amortización del 3% se hace referencia al precio de adquisición, ¿se pueden incluir los gastos de constitución de la hipoteca para adquirirlo?

    Por otro lado, si del piso alquilado, tengo un 33% por compra más un 16% por posterior herencia, el 50% que resulta en total de mi propiedad ¿a qué valor lo aplico, al de adquición que es el mayor, aunque el 16% no fuese por compra?

    • Hola,

      La normativa dispone, respecto a las cantidades destinadas a la amortización y deducibles de los rendimientos íntegros de los arrendamientos de bienes inmuebles (Artículos. 23.1.b de la Ley del IRPF y 13.h y 14 del Reglamento del IRPF) que,

      “Tienen la consideración de gastos deducibles las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con el mismo, siempre que respondan a su depreciación efectiva. Se considera que las amortizaciones cumplen el requisito de efectividad cuando no excedan de los porcentajes que a continuación se señalan:

      -Bienes inmuebles:

      El resultado de aplicar el porcentaje del 3 por 100 sobre el mayor de los siguientes valores.

      a) Coste de adquisición satisfecho, incluidos los gastos y tributos inherentes a la adquisición (notaría, registro, IVA no deducible, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, gastos de agencia, etc.) sin incluir en el cómputo el valor del suelo. En las adquisiciones de inmuebles por herencia o donación, sólo tendrá la consideración de “coste de adquisición satisfecho” la parte de los gastos y tributos inherentes a la adquisición que corresponda a la construcción, así como la totalidad de las inversiones y mejoras efectuadas.

      b) Valor catastral, excluido el valor del suelo.

      Cuando no se conozca el valor del suelo, éste se calculará prorrateando el coste de adquisición satisfecho entre los valores catastrales del suelo y de la construcción de cada año reflejados en el correspondiente recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).”

      Por tanto, de acuerdo a lo anterior, sí puede incluir los gastos de constitución de la hipoteca para adquirirlos.

      En relación con su segunda pregunta, debe aplicar a cada porcentaje de propiedad (el 33% de compra por un lado y el 16% de herencia por el otro) la amortización según lo que dispone la normativa y que se ha expuesto anteriormente.

      Saludos,
      Carlos Jiménez

  3. Hola Carlos,
    El año pasado 2014, vendimos un piso en el que mi madre tenía el 50% de la propiedad y nosotras,las hijas, el otro 50%.
    El piso procedía de la sociedad de gananciales de mis padres comprado en 1978.
    La sociedad de gananciales se disolvió a la muerte de mi padre en 2010 pasando el 50% del piso en propiedad a nosotras como herederas.
    Para liquidar por el IRPF la ganancia patrimonial de mi madre,
    ¿Tengo que hacerlo en dos veces?
    Precio adquisición desde 1978 hasta fecha venta del piso en 2014 ó
    Precio adquisición desde 1978 hasta 2010 por el valor del impuesto Sucesiones y desde 2010 hasta 2014.
    Luego tengo otro lio, pues el piso estuvo alquilado y tendré que aplicar las amortizaciones. He visto que tienes un post donde hablas de ello.
    Gracias por la ayuda.

    • He visto que no me he explicado bien.

      La pregunta sobre la tributación en el IRPF de la venta del piso viene porque en los datos fiscales de mi madre respecto a la venta de este piso le han puesto que la fecha de adquisición fue en 2010 (fecha de defunción de mi padre y de la disolución de la sociedad de gananciales) y no me acababa de encajar (ella no heredó el piso) puesto que siempre he pensado que se liquida desde la fecha de adquisición(compra que hicieron mis padres en 1978) hasta la fecha de la venta en 2014.

      • Hola María, te contesto aquí a tus dos comentarios anteriores.

        De acuerdo a lo que dispone la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (en adelante LIRPF) en su artículo 33.2, donde literalmente especifica que,

        “Se estimará que no existe alteración en la composición del patrimonio:
        a) En los supuestos de división de la cosa común.
        b) En la disolución de la sociedad de gananciales o en la extinción del régimen económico matrimonial de participación.
        c) En la disolución de comunidades de bienes o en los casos de separación de comuneros.
        Los supuestos a que se refiere este apartado no podrán dar lugar, en ningún caso, a la actualización de los valores de los bienes o derechos recibidos.”

        se concluye que en estos supuestos no existe ganancia o pérdida patrimonial, sino que ésta se producirá cuando los bienes o derechos salgan del patrimonio del adjudicatario. Se tomará como valor y fecha de adquisición los correspondientes a la adquisición inicial y no a la adjudicación en la disolución de la sociedad de gananciales, de modo que no se produzca una actualización de valores prohibida por el precepto.

        Es decir, lo que dices tú es lo correcto y la fecha de adquisición a considerar es 1978 (con lo que puedes aplicar los coeficientes de abatimiento, que te supondrá un ahorro fiscal muy notable). No obstante, deberás justificar este hecho ante la Agencia Tributaria, ya que sino es muy probable que luego te llegue un requerimiento de la misma debido a la incoherencia entre los datos que obran en su poder y los que presentas tú.

        Saludos,
        Carlos Jiménez

        • Gracias Carlos. Ahora, y sin querer abusar de tu amabilidad, a ver si me puedes aclarar un tema que llevo arrastrando desde 2012.
          Te explico,
          Mi madre era la heredera universal y renunció pura y simple a favor nuestro (sustitución vulgar). Las hijas somos las que heredamos el 50% de mi padre. Por ignorancia se podría decir, le hice a mi madre la declaración del Patrimonio 2011 (nosotras no estamos obligadas), declarando los inmuebles a precio de escritura de aceptación de herencia. Posteriormente me enteré que no tenía que haber puesto esas valoraciones ya que ella, su 50% de propiedad, no pasó por Sucesiones y tenía que haber valorado los inmuebles con el valor catastral del año 2011. ¿Eso es así?
          En caso que sea así, el valor catastral se pone al 100% o al 50%.
          Con lo que me digas, tendré que moverme para arreglar este entuerto y solicitar devolución de lo pagado. Me consta que la Hacienda Estatal tiene valorados los inmuebles de mi madre a valor de escritura de aceptación de herencia.
          De nuevo Carlos, muchas gracias.

          • Hola María,

            Para saber como se valoran los inmuebles en el IP hay que hacer referencia al artículo 10.1 de la LIP, donde se dispone que se tendrá en cuenta el
            mayor de los tres valores siguientes: el valor catastral, el valor comprobado por la Administración a efectos de otros tributos, o el precio, la contraprestación o el valor de la adquisición. Por tanto, y dado que el valor comprobado por la Administración a efectos de otros tributos es el que declararon en la escritura de herencia y posteriormente en el ISD (y que la Administración dio por bueno), tal y como lo hizo usted es de acuerdo a lo que dispone la Ley.

            Saludos,
            Carlos Jiménez

          • Pues menuda sorpresa Carlos, a mi me dijeron que lo había hecho mal porque las que heredamos fuimos las hijas y no mi madre y su 50% de propiedad no había pasado por el Impuesto de Sucesiones.
            Muy amable. Gracias.

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