RENTABILIDAD MAYOR…¿COMPRANDO UN PISO Y COBRANDO EL ALQUILER? ¿O COMPRANDO UNAS ACCIONES Y COBRANDO LOS DIVIDENDOS?

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Rentabilidad mayor…¿Comprando un piso y cobrando el alquiler? ¿O comprando unas acciones y cobrando los dividendos?. Una de las disyuntivas que se le pueden plantear al inversor en estos tiempos de crisis a la hora de invertir es si hacerlo en el mercado inmobiliario, aprovechando la drástica bajada de precios que han experimentado los inmuebles, para posteriormente proceder a alquilar el inmueble adquirido, o bien invertir la cantidad que destinaría a la adquisición del inmueble en la compra de renta variable española, aprovechando la rentabilidad por dividendo que ofrecen algunos de los valores que cotizan en el índice IBEX35.

 Rentabilidad




En este artículo vamos a tratar precisamente de dar respuesta a lo anterior, es decir, conocer que es mayor, el rendimiento obtenido a través del alquiler de una vivienda, o la rentabilidad obtenida vía dividendos procedentes de diferentes activos de renta variable. Es decir, no se trata del cálculo de la rentabilidad total de la inversión, sino tan solo una comparativa del rendimiento que obtenemos mientras el activo obra en nuestro poder, por lo que no tenemos en cuenta en este cálculo la hipotética plusvalía/minusvalía que se podría obtener de los activos comprados. Vamos a ver que resultado se obtiene…. igual nos llevamos una sorpresa…. sobretodo teniendo en cuenta el apego que tenemos en España a tener pisos en propiedad.

 

Coste de la inversión

Por lo que respecta al inmueble objeto de la inversión, tomamos en consideración el coste de un piso de segunda mano construido en el 2003, que se encuentra en una población situada en el área metropolitana de Barcelona, y que tiene una superficie útil de 90m2 y dispone de ascensor, plaza de parking y trastero, cuyo precio de venta directo del propietario asciende a 150.000 €, lo que una vez sumados los gastos inherentes a la adquisición, hacen que la inversión total necesaria se vaya a 165.000€.

 

Esa misma cantidad de 165.000€ la invertiremos en renta variable, concretamente en acciones de empresas cotizadas en el índice IBEX 35, y elegiremos para ello quizás las 4 más consolidadas en este índice y consideradas de más calidad, es decir cuatro de los “blue chips” del IBEX35. En concreto las empresas elegidas son Telefónica, Banco Santander, BBVA e Iberdrola, en las cuales invertiremos alrededor de 40.750€ en cada una, ascendiendo a un total de 163.000 €. Los 2.000€ restantes (hasta llegar a los 165.000€ invertidos en el piso) los consideraremos gastos inherentes a la compra de las acciones, si bien si elegimos cuidadosamente la agencia de valores a través de la cual vamos a realizar la compra, estos serán ampliamente inferiores a este valor.

Para realizar el cálculo deseado de la rentabilidad que nos proporciona cada uno de los dos activos haremos las siguientes consideraciones:
 

-El año sobre el cual realizaremos el cálculo será 2014 en su totalidad (es decir, del 1 de enero al 31 de diciembre), por lo que consideramos que tanto la compra del piso como de las acciones las hemos realizado antes de esa fecha del 1 de enero del 2014.

 

-En el caso del piso suponemos que no hemos tenido que realizar ninguna inversión en el mismo, bien sea en obras, en reparaciones o en mobiliario. Así mismo, suponemos que tenemos alquilado el piso los 365 días del año, es decir, que no se nos queda vacío en todo el año, y por último, y en el colmo de nuestra buena suerte, resulta que el inquilino/a es una persona mayor de 18 años y menor de 30, que va a utilizar el inmueble como vivienda habitual, y que sus rendimientos del trabajo o de actividades económicas son superiores al IPREM, con lo cual podemos aplicar en el IRPF un 100% de reducción al rendimiento neto obtenido del alquiler, es decir, no tenemos que pagar impuestos del rendimiento neto obtenido.

 

-En el caso de las acciones, supondremos que la cuenta de valores donde las tenemos depositadas es de ING, debido a los bajos costes de custodia, administración, compra/venta y cobro de dividendos (aclarar aquí que aunque según lo comentado en un párrafo anterior, hayamos considerado que la compra de las acciones ha tenido un coste de 2.000€, su coste utilizando la cuenta de valores de ING hubiera sido bastante menos de la mitad, si bien mantendremos ese coste de 2.000€ por si utilizásemos otra cuenta de valores más cara, ya que no es objeto de este artículo el cálculo detallado de este valor).

 

-Por otra parte vamos a considerar que en caso de que los dividendos distribuidos por las compañías puedan ser recibidos en efectivo o a través de acciones procedentes de una ampliación liberada (scrip dividend), nosotros siempre los cobraremos en efectivo.

 

-Por último, y para minimizar el posible efecto al alza del valor de las cotización de las acciones, cosa que nos desvirtuaría el resultado que obtendremos de este estudio, consideraremos como precio de compra de las acciones los siguientes, que están entre un 5 y un 10% por encima del valor a que se encuentran a fecha de hoy:
BBVA = 9,5€ (4.290)
Telefónica = 12€ (3.395)
Banco Santander = 7€ (5.820)
Iberdrola = 5€ (8.150)

Entre paréntesis ponemos el número de acciones de cada compañía que podemos comprar a ese precio con los 40.750€ dedicados a cada una.

 

Cálculo de la rentabilidad en ambos casos

Una vez disponemos de todos los datos anteriores empezaremos calculando la rentabilidad que nos proporciona el alquiler del piso.

 

El alquiler del piso nos proporciona unos ingresos de 650€ mensuales (que es el valor medio-alto que se está pagando en la zona por un piso de las características del “adquirido”), lo que suma un total de 7800€ anuales. A dicha cantidad le hemos de restar los siguientes gastos:

Comunidad de Propietarios: 40€ al mes, para un total de 480€ al año
IBI: Dos pagos de 260€, para un total de 520€ anuales
Basuras: Dos pagos de 50€, para un total de 100€ anuales
Seguro del piso: 100€ anuales

 

Gastos que suman un total de 1.200 €, de tal manera que el rendimiento neto queda en 6.600€ anuales, que teniendo en cuenta que la inversión ha sido de 165.000€ da una rentabilidad de exactamente el 4%, que es un rendimiento bastante pobre, sobretodo teniendo en cuenta que se ha considerado para todas las posibilidades el mejor caso posible (no hay que hacer ninguna inversión, no hay que pagar IRPF….).

 

Por lo que respecta a las acciones, cabe decir que los dividendos por acción que durante el año 2014 vamos a obtener (de acuerdo a los anunciados por las propias compañías) de estas según la titularidad de las mismas que ostentamos, son los siguientes:

BBVA: 0,37€ por acción, para un total de 0,37 x 4290 = 1.587,3€
Telefónica: 0,75€ por acción, para un total de 0,75 x 3395 = 2.546,25€
Banco Santander: 0,60€ por acción, para un total de 0,60 x 5820 = 3.492€
Iberdrola: 0,27€ por acción, para un total de 0,27€ x 8150 = 2.200,5€

 

Lo que hace un total de 9.826,05€. A este valor habría que restarle el impuesto de IRPF que nos correspondería pagar, y que de acuerdo a la LIRPF vigente en el 2014, asciende a:

-Por los primeros 1.500€ no se pagará nada
-Entre 1.500 y 6.000€ se pagará el 21%, es decir el 21% de 4500€, un total de 945€
-Entre 6.000€ y 9.826,05€ pagará el 25%, es decir, el 25 % de 3.826,05€, un total de 956,51€
La cifra total a pagar a Hacienda es pues de: 1.901,51€, por lo que el rendimiento neto asciende a 7.924,54€.

A esta cantidad hay que restarle lo que nos cobrará al año ING por la custodia de valores, y que al no haber realizado ninguna compra durante el mismo asciende a algo menos de 50€, de lo que resulta un valor neto total de 7.874,54€. Por el cobro de dividendos ING no nos cobrará nada, ya que no cobra por esta operación financiera.

 

Rentabilidad mayor… Conclusión final

Esta cantidad de 7.874,54€ supone una rentabilidad del 4,77% respecto de la cantidad inicialmente invertida, que tampoco es una cantidad excesivamente elevada, pero que resulta un 19,25% superior respecto de lo que se obtenía con el alquiler del inmueble, y teniendo en cuenta que para este se han considerado las condiciones más favorables económicamente (no hay que hacer ninguna inversión, no hay que pagar IRPF….), mientras que en el caso de las acciones se han considerado las peores (gasto de 2.000€ en la compra, valores de compra de las mismas entre un 5-10% superiores a su valor de cotización actual para minimizar los efectos de un alza de la cotización en la conclusión obtenida).

 

El rendimiento obtenido por las acciones se puede optimizar buscando alguna empresa de calidad con una rentabilidad por dividendo superior a alguna de las que hemos elegido nosotros (por ejemplo BME, Enagas, etc…).






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Posted in Inmobiliaria, Inversión, Mercados Financieros.

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