COMPARACIÓN ENTRE LA RENTABILIDAD DEL ALQUILER VACACIONAL Y LA DEL ALQUILER DURANTE TODO EL AÑO

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Rentabilidad del alquiler vacacional vs alquiler durante todo el año. Estamos en plena campaña del IRPF, y al igual que hemos hecho en los posts Rentas del alquiler en el IRPF ¿reducción del 100% siempre que el inquilino sea menor de 35 años? y en Fiscalidad alquiler a familiares, donde hemos tratado temas relacionados con la fiscalidad del alquiler, vamos a seguir hablando aquí de la misma, ya que veremos cómo de importante es tenerla en cuenta a la hora de calcular el rendimiento neto anual que se obtiene del alquiler de un piso durante el periodo vacacional en una zona turística, en comparación con el que se obtiene de un piso que se alquila durante todo el año en una gran ciudad.

rentabilidad del alquiler vacacional


No es infrecuente oír a algún familiar, amigo o conocido vanagloriarse del espectacular rendimiento que obtiene alquilando su apartamento en la playa u otro lugar turístico de interés, ya que en unos pocos meses gana sin ninguna preocupación añadida más de 6.000€, que es más de lo que obtienen los que alquilan un piso durante todo el año en la ciudad.

 

No vamos a discutir que a partir de estos números y sin ningún análisis más profundo puede parecer que así es, y que los que optan por invertir en un piso en una zona turística para alquilarlo durante el periodo vacacional, en lugar de hacerlo en otro para alquilarlo durante todo el año, disponen de una lucidez mental superior al resto. Sin embargo, vamos a ver si teniendo en cuenta el componente fiscal inherente a todo rendimiento, y por tanto realizando el cálculo neto del rendimiento obtenido, esto es realmente así.


Rentabilidad del alquiler vacacional vs la del alquiler anual. Cálculo numérico

Para realizar este cálculo numérico vamos a considerar que en ambos casos el piso es de idénticas características y con el mismo coste de adquisición. Por otra parte, los ingresos y gastos asociados a ambos pisos son los siguientes tanto para el caso del alquiler vacacional como para el del alquiler durante todo el año:

Gastos (comunes para ambos pisos)
Gastos de la comunidad de propietarios: 360€ al año (30€ al mes)
Seguro del piso: 180€ al año (15€ al mes)
IBI: 600€ al año (50€ al mes) 

Ingresos por alquiler en el caso del alquiler vacacional
Meses de enero a mayo y de octubre a diciembre: sin alquilar
Meses de junio y septiembre: 1.200€ al mes
Meses de julio y agosto: 3.000€ al mes
Total: 8.400€

Ingresos por alquiler en el caso del alquiler anual
Meses de enero a diciembre: 700€ al mes
Total: 8.400€

Gastos deducibles fiscalmente (comunes para ambos pisos)
Gastos de la comunidad de propietarios: 360€ al año (30€ al mes)
Seguro del piso: 180€ al año (15€ al mes)
IBI: 600€ al año (50€ al mes)
Valor catastral piso: 100.000€ (50.000€ valor edificación y 50.000€ el valor del suelo), revisado con posterioridad al 1.1.1994
Mobiliario y enseres del piso alquilado (valor contenido): 1.200€


A partir de estos datos de partida vamos a calcular en primer lugar el rendimiento neto del alquiler vacacional.

Ingresos alquiler (en los 4 meses en que está alquilado): 1.200€ + 1.200€ + 3.000€ + 3.000€ = 8.400€
Total ingresos alquiler vacacional: 8.400€

Gastos deducibles asociados al alquiler (4 meses)
Comunidad de propietarios: 30€ x 4 meses = 120€
Seguro del piso: 15€ x 4 meses = 60€
IBI: 50€ x 4 meses = 200€
Amortiz. inmueble: 3% de 50.000€ (valor de la edificación) x (4 meses/12 meses) = 500€
Mobiliario y enseres del piso (valor contenido): 1.200€ x (4meses/12 meses) x 10% = 40€
Total gastos deducibles alquiler vacacional: 920€

Total ingresos menos gastos deducibles: 8.400€ – 920€ = 7.480€

Esta cantidad, al no tratarse del arrendamiento de una vivienda habitual, no disfruta de ninguna reducción, por lo que la cantidad a tributar es la totalidad de estos 7.480€.

Por otra parte, y en los 8 meses en que el piso no está alquilado, y por lo tanto está a disposición de sus propietarios, hay que considerar la imputación de rentas correspondiente, que asciende al 1,1% de 100.000€ x (8 meses/12 meses) = 733,33€.

Con todo lo anterior, la base imponible total procedente de los diferentes rendimientos del piso asciende a 733,33€ + 7.480€ = 8.213,33€, que suponiendo un tipo medio de tributación suma del estatal y autonómico del 20%, asciende a una cantidad a tributar igual a 1.642,66€, lo que supone que el rendimiento total procedente del alquiler vacacional del piso ascienda a:

8.400€ – 1.642,66€ (tributación) – 1.140€ (gastos anuales de comunidad, seguro e IBI) = 5.617,33€ anuales

 

Realizaremos ahora el mismo cálculo para el piso de ciudad alquilado durante todo el año.

Ingresos alquiler: 700€ x 12 meses = 8.400€
Total ingresos alquiler anual: 8.400€

Gastos deducibles asociados al alquiler
Comunidad de propietarios: 30€ x 12 meses = 360€
Seguro del piso: 15€ x 12 meses = 180€
IBI: 50€ x 12 meses = 600€
Amortización inmueble: 3% de 50.000€ (valor de la edificación) = 1.500€
Mobiliario y enseres del piso (valor contenido): 1.200€ x 10% = 120€
Total gastos deducibles alquiler anual: 2.760€

Total ingresos menos gastos deducibles: 8.400€ – 2.760€ = 5.640€

Esta cantidad, al tratarse del arrendamiento de una vivienda habitual, disfruta de una reducción del 60% (si bien si el alquiler es a una persona entre los 18 y los 30 años podría disfrutar de la reducción del 100%), por lo que la base imponible de donde se saca la cantidad a tributar es del 40% de esos 5.640€, es decir:

5.640€ x 40% = 2.256€

Lo cual, suponiendo al igual que antes un tipo medio de tributación suma del estatal y autonómico del 20%, asciende a una cantidad a tributar igual a 451,2€, lo que supone que el rendimiento total procedente del alquiler anual del piso ascienda a:

8.400€ – 451,2€ (tributación) – 1.140€ (gastos anuales de comunidad, seguro e IBI) = 6.808,8€ anuales

 

Es decir, que para un caso medio, y sin suponer que el alquiler anual se realiza a un inquilino por el que se puede obtener el 100% de reducción, el rendimiento anual de este alquiler es 1.191,47€ anuales superior al del alquiler vacacional, si bien es cierto que el propietario puede disponer del piso utilizado para el alquiler vacacional durante los 8 meses restantes del año, aunque claro está no serán los mejores (no serán vacaciones, el tiempo no será tan agradable como en verano, etc…).






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Posted in Fiscalidad, Inmobiliaria, Inversión.

6 Comments

  1. Buenos días Carlos, tu artículo es muy claro y desalentador para aquellos que hemos decidido poner nuestro inmueble como vivienda turística. Tengo un par de preguntas;
    Los calculos que haces de 1200 de mobiliario, ¿es obligatorio tener facturas del mobiliario adquirido, o puedes hacer un calculo aproximado del valor y reseñarlo en tu declaración?
    Por otro lado, entiendo que no te puedas deducir lo del 60% del rendimiento Neto, ya que según se deduce de la LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS, es otro uso del de Vivienda ( es por temporadas) pero ¿si las Viviendas Vacacionales no se rigen por la LAU, porque tenemos que aplicar esa normativa? en el manual de la Renta solo figura la palabra VIVIENDA sin más aclaración.
    Muchísimas gracias por tu tiempo
    Sandra

    • Hola Sandra,

      Efectivamente es necesario disponer de las facturas del mobiliario para justificar la cantidad deducida.

      Respecto a la segunda cuestión comentarte que la normativa lo establece así, y por tanto los rendimientos netos del alquiler vacacional se han de incluir en el IRPF sin ninguna reducción.

      Saludos,
      Carlos

    • Hola José,

      Los intereses de la hipoteca sí que pueden computar como gasto deducible, pero solo en el porcentaje de tiempo en que la vivienda está alquilada.

      Saludos,
      Carlos Jiménez

  2. Salvo que la legislacion fiscal asi lo establezca, no parece que tenga mucho sentido acotar los gastos deducibles del alquiler vacacional al periodo en el que el inmueble este alquilado. Pareceria mas logico que, como toda actividad economica, se computen todos los ingresos y gastos producidos en el año natural, para llegar a un rendimiento anual tributable. Los gastos fiscalmente deducibles lo son porque se consideran necesarios para la obtencion del rendimiento anual tributable, independientemente de que el ingreso o el gasto se produzca en un solo mes, en cuatro o a lo largo de los doce meses del año. Por tanto, el analisis creo que deberia contemplar, en computo anual, tanto los ingresos anuales como los gastos deducibles de todo el año para ambas alternativas de alquiler.

    • Hola Javier,

      Efectivamente lo que comentas es lo que tendría más sentido, ya que al final se trata de una actividad económica, pero la legislación fiscal lo establece así. De hecho es lo mismo que un alquiler “normal”, ya que en el caso de que se tenga un mes sin alquilar por cambio de inquilino, a efectos fiscales ese mes se considera que el inmueble está a disposición de sus propietarios y hay que imputar la renta correspondiente e igualmente los gastos no son deducibles, cuando el sentido común, debido a que el objeto de dicho inmueble es el alquiler, indica que no debería ser así.

      Saludos,
      Carlos

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