PLUSVALÍA MUNICIPAL ¿PUEDO EVITAR PAGARLA SI EL VALOR DE LA VIVIENDA HA BAJADO?

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Plusvalía Municipal ¿puedo evitar pagarla si el valor de la vivienda ha bajado?. Relacionada con un artículo anterior, en el cual explicábamos Qué es y cómo se calcula la plusvalía municipal, vamos a intentar dar visibilidad hoy a una de las cuestiones tributarias que más controversia han causado en los últimos meses, y que tiene que ver con el pago de este impuesto en aquellos casos en que el precio de la vivienda ha bajado drásticamente desde su compra debido al pinchazo de la burbuja inmobiliaria, teniendo en cuenta además que muchas familias han de vender su casa con importantes minusvalías al no poder hacer frente al pago de la hipoteca.

 plusvalía municipal

 

No son raros los casos donde los propietarios, posteriormente a la venta de su inmueble y bien sea antes o después del pago de la plusvalía municipal, presentan una instancia en el Ayuntamiento correspondiente solicitando la devolución del importe abonado o, en caso de no haber efectuado aún el pago, la anulación del importe exigido por dicho Ayuntamiento en la liquidación correspondiente del impuesto, ya que la vivienda vendida ha sufrido una disminución de valor entre su compra y su venta. La mayoría de las veces la instancia no contiene las argumentaciones legales adecuadas, y aún en el caso de que sí sean las adecuadas, es común que dicha instancia sea rechazada.

 

A continuación vamos a ver en que se basan las posibles respuestas que nos podemos encontrar en vía administrativa a las alegaciones realizadas, así como las opciones que da a los recurrentes el acudir a la vía judicial para obtener dicha devolución del pago de la plusvalía municipal.

 

Solicitud devolución Plusvalía Municipal. Respuesta a partir de la normativa

Refiriéndonos exclusivamente a la legislación vigente, la respuesta que obtendremos ante estas alegaciones tendrá como base de su argumentario lo siguiente:

 

El artículo 107 del TRLRHL, después de señalar que la base imponible está constituida por el incremento de valor de los terrenos puesto de manifiesto en el momento del devengo y experimentado a lo largo de un periodo máximo de 20 años, establece que, a efectos de su determinación, se tendrá en cuenta el valor del terreno en el momento del devengo que, de acuerdo con el artículo 109.1.a) del TRLRHL, coincide con el que los inmuebles transmitidos tuvieran fijado, en la fecha de la transmisión, al efecto del Impuesto sobre Bienes e Inmuebles. Y, sobre este valor, se ha de aplicar el porcentaje anual que establezca cada ayuntamiento en la correspondiente ordenanza fiscal (porcentaje que en ningún caso puede exceder de los límites fijados por el artículo 107.4 del TRLRHL). Así mismo, la cuantía de la base imponible será el resultado de multiplicar este importe por el número de años al largo de los cuales se haya puesto de manifiesto el incremento de valor.

 

Este es por tanto el método de cálculo de la base imponible que establece el artículo 107 del TRLRHL y, por tanto, es de ineludible cumplimiento por parte de los ayuntamientos, de manera que la administración tributaria municipal se ha de ceñir al valor que derive de la correcta aplicación de estas reglas. Así lo prevé también y expresamente el artículo 110.4 del TRLRHL, cuando, respecto al posible régimen de autoliquidación del impuesto, establece que el ayuntamiento correspondiente solo podrá comprobar que las autoliquidaciones se han efectuado mediante la aplicación correcta de las normas reguladoras del impuesto, sin que pueda atribuir valores, bases o cuotas diferentes de las resultantes de estas normas.

 

Solicitud devolución Plusvalía Municipal. Respuesta según lo expuesto por la DGT

Por otra parte, también podemos encontrarnos respuestas basadas en lo especificado por la Dirección General de Tributos en su Consulta/Informe de 18 de diciembre de 2012, sobre el cálculo de la base imponible del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, el cual, si bien emite pronunciamiento sobre la forma correcta del cálculo de la base imponible de la plusvalía municipal tras dictarse dos sentencias (Sentencia nº 366/10, de 21 de septiembre de 2010 del Juzgado de lo Contencioso-Administrativo nº 1 de Cuenca y Sentencia nº 85, de 17 de abril de 2012, del TSJ de Castilla-La Mancha) que plantean una fórmula distinta para el cálculo de la base imponible, hace referencia implícita a lo planteado en el título de este artículo.

 

En este informe mencionado, la Subdirección General de Tributos Locales, en el ámbito de sus competencias especifica que,

En la regulación vigente no se encuentra la previsión de que la base imponible sea el incremento real del valor de los terrenos, sino que es el incremento que resulte de lo establecido en el propio precepto legal.

El incremento de valor viene dado por la aplicación sobre el valor del terreno, que es el valor a efectos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), de unos porcentajes, que están en función del período durante el cual se ha generado dicho incremento. Se trata, por tanto, de un incremento de valor (base imponible) determinado objetivamente, sin atender a las circunstancias concretas de cada terreno. No hay una comparación entre unos valores inicial y final, o entre un valor de adquisición y enajenación”.

 

Así mismo, más adelante especifica que,

“De acuerdo con lo dispuesto en la Ley (artículo 107.1, párrafo 2°), para la determinación del incremento de valor del terreno, deben tenerse en cuenta dos factores: uno, el valor del terreno en el momento del devengo; y dos, el porcentaje que corresponda aplicar sobre el mismo.

En cuanto al valor del terreno en el momento del devengo, con carácter general en las transmisiones de la propiedad, es el valor que tenga determinado en dicho momento a efectos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (artículo 107.2 del TRLRHL).

En el mismo apartado 2 del artículo 107 se establecen reglas específicas para la determinación del valor del terreno en diversos supuestos: modificaciones no recogidas en las ponencias de valores, falta de determinación del valor catastral en el momento del devengo, constitución y transmisión de derechos reales de goce limitativos del dominio, expropiación forzosa.

Por tanto, de acuerdo con lo dispuesto en el apartado 2 del artículo 107 del TRLRHL, en los casos de transmisión de la propiedad de los terrenos, el valor del terreno a tener en cuenta para la determinación de la base imponible del impuesto es el valor que tenga determinado en el momento del devengo (que, de acuerdo con el artículo 109, es la fecha de la transmisión) a efectos del IBI, es decir, el valor catastral en la fecha de la transmisión de la propiedad.

La Ley sólo toma en consideración el valor catastral en el momento del devengo, no teniendo en cuenta otros valores, como puede ser el precio de la transmisión, el valor de mercado en dicho momento, cuál fue el valor catastral cuando se adquirió el terreno o su valor de adquisición.

La Ley no calcula el incremento de valor del terreno por diferencia entre el valor catastral en el momento de la transmisión y el valor catastral en el momento de la adquisición, sino que, como se ha indicado anteriormente, únicamente se toma el valor catastral del terreno en el momento de la transmisión, con lo cual es indiferente cuál ha sido el incremento real de los valores catastrales en el período de tiempo transcurrido entre la adquisición y la transmisión del terreno”.

 

Opciones de la vía judicial para la devolución de la Plusvalía Municipal

No obstante todo lo anterior, teniendo en cuenta que los propios principios de justicia tributaria impiden que un tributo grave una manifestación de capacidad económica que resulte del todo inexistente o ficticia, y una vez agotada la vía administrativa sin éxito, podemos recurrir a la vía judicial, dónde, como se ha comenzado a reconocer por parte de la jurisprudencia, se ha de considerar que el resultado del método de cálculo de la base imponible de la plusvalía municipal no deja de ser una presunción iuris tantum, es decir, que admite prueba en contra susceptible de desvirtuarla. Así, como consta en sentencias como las del TSJ de Cataluña de 21 de marzo de 2012 o de 9 y 22 de mayo de 2012, los contribuyentes han de tener la posibilidad de probar el incremento de valor real y, con más razón, la inexistencia del mismo, hecho, este último, que dará lugar a la anulación de la liquidación y a la correspondiente devolución de la cantidad tributada en caso de ya haber sido satisfecha, al no haber hecho imponible.


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Posted in Fiscalidad, Inmobiliaria.

8 Comments

  1. Hola voy a vender mi vivienda por debajo del precio de adquisición de echo la compradora se subrogaría a mi hipoteca yo hice el cálculo de la plusvalía por venta del piso y me sale unos 6525€ mi pregunta es. La plusvalía por subrogación es igual o hay alguna forma de acuerdo con el ayuntamiento, como va eso no paro de leer y me dicien que hay que pagarla si o si en un plazo de 30 días si no obtengo beneficios no hay manera de que eso sea menos

    • Hola,

      El coste de la plusvalía es igual si existe subrogación o no a su hipoteca. En su caso la única opción de recuperar la cantidad pagada por la plusvalía es la que se plantea en el artículo, es decir, ir por la vía judicial, si bien ha de valorar si económicamente le resulta rentable.

      Saludos,
      Carlos Jiménez

  2. Me llego una carta del ayuntamiento de que me tienen que pagar parte de la plusvalía que pague por un piso que esta en dación en paga, hice la instancia para que me sea devuelta. Cuanto puede el ayuntamiento tardar en pagar?

    • Hola María,

      Antes de nada pedirte disculpas por no haber podido contestar antes, pero en estas fechas cercanas a final de año, los picos de trabajo hacen que sea difícil atender estos comentarios con la prestancia que me gustaría.

      Para contestar a tu pregunta y por los datos que me das entiendo que se trata de una devolución de ingresos indebidos, motivo por el cual debemos referirnos al artículo 32.2 de la LGT, el cual dispone que:

      “2. Con la devolución de ingresos indebidos la Administración tributaria abonará el interés de demora regulado en el artículo 26 de esta ley, sin necesidad de que el obligado tributario lo solicite. A estos efectos, el interés de demora se devengará desde la fecha en que se hubiese realizado el ingreso indebido hasta la fecha en que se ordene el pago de la devolución.

      Las dilaciones en el procedimiento por causa imputable al interesado no se tendrán en cuenta a efectos del cómputo del período a que se refiere el párrafo anterior.”

      Así pues, no existe un plazo especificado para que te devuelvan el dinero, pero en cualquier caso, te tendrán que abonar intereses de demora desde el momento en que realizaste el pago, motivo por el cual no deberían tardar mucho.

      Espero haberte ayudado y te animo a que te registres en el blog.

      Saludos,
      Carlos Jiménez

  3. Mi padre tenia unos terrenos que calificaron de urbanos en el 2001 y en el 2005 subieron los valores catastrales. En el 2011 fallece y el ayuntamiento gira una plusvalia que vale mas que los terrenos, por lo que no puedo aceptar la herencia.
    Mi padre no pidio que le calificaran los terrenos, fue el ayuntamiento el que lo hizo y le exigio pagar un IBI muy alto por ello, y cuando fallece al no pueder pagar la plusvalia, se queda con el terreno. Bonita forma de hacerse con los bienes de los demas. Califico terreno, subo el valor catastral y asi me pagan mas IBI y si fallece el propietario le giro una plusvalia que hago el negocio del siglo.
    El Ayuntamiento no admite la dacion en pago. Que puedo hacer cuando te quieren quitar lo que se ha trasmitido de padres a hijos toda la vida, que le cuento yo a mis hijas cuando sean un poco mas mayores, que los terrenos donde iban con su abuelo a cojer tomates los ha heredado el Ayuntamiento en vez de ellas. Que injusticia, si conoceis algun caso o jurisprudencia que me pueda servir para defenderme, hacermelo llegar. Gracias.

    • Hola José Ángel,

      En primer lugar comentarte que efectivamente me parece una injusticia lo que te ocurre. Por otra parte decirte que siento no poder ayudarte pero no conozco ningún caso similar ni tampoco jurisprudencia sobre casos similares, si bien creo que en una situación así, y en caso de recurrir a la justicia, ésta debería en buena lógica darte la razón.

      Saludos,
      Carlos

  4. Buenos días mi consulta es porque devo pagar la plusvalía de mi piso lo compré en el 2007 en escritura 120000euros y ahora entrego al banco,me hacen una compra venta X 55000euros en escritura,me quedo sin casa perdiendo todo lo que en vertido en él y encima tengo que pagar,no me parece justo,decirme por favor que devo hacer para librarme d esta injusticia,gracias.

    • Hola Gladys,

      Comentarte que al margen de actuar tal y como se dice al final de este artículo, el reciente RD Ley 8/2014, de 4 de julio, de aprobación de medidas urgentes para el crecimiento, la competitividad y la eficiencia, introduce algunas medidas fiscales, que avanzan determinadas modificaciones normativas de la anunciada reforma fiscal, entre las que se encuentra, por lo que al IIVTNU o plusvalía municipal se refiere, la modificación del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (LRHL), con efectos desde el 1 de enero de 2014, así como para los hechos imponibles anteriores a dicha fecha no prescritos, añadiendo una letra c en el artículo 105.1 LRHL.

      Esta modificación consiste en declarar la exención en el IIVTNU de los incrementos de valor que se manifiesten como consecuencia de las transmisiones realizadas con ocasión de la dación en pago de la vivienda habitual del deudor o garante del deudor, para la cancelación de deudas garantizadas con hipoteca que recaiga sobre la misma, siempre que el propietario de la vivienda habitual o cualquier otro miembro de su unidad familiar no disponga de otros bienes o derechos en cuantía suficiente para satisfacer la totalidad de la deuda. La exención abarca también a las transmisiones de la vivienda en que concurran los requisitos anteriores, realizadas en ejecuciones hipotecarias judiciales o notariales.

      No sé si tu caso entra dentro de lo expuesto, pero si no es así puedes, tal y como te decía antes, acudir a la justicia ordinaria, ya que en función de la jurisprudencia existente, y según lo que expones en tu comentario, deberían fallar a tu favor y por tanto recuperar lo pagado. Espero haberte sido de ayuda.

      Un saludo,
      Carlos

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