IIVTNU O PLUSVALÍA MUNICIPAL ¿QUÉ ES Y CÓMO SE CALCULA?

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IIVTNU o Plusvalía Municipal. ¿Qué es y cómo se calcula?. En este artículo, a diferencia de los otros de fiscalidad publicados hasta ahora en este blog, los cuales trataban temas de ámbito estatal (entre otros los relacionados con los coeficientes de abatimiento y la fiscalidad del alquiler a familiares), vamos a tratar un impuesto de ámbito municipal, el IIVTNU, también conocido como plusvalía municipal o urbana, dando respuesta a las principales cuestiones que sobre él se plantean, así como presentando un ejemplo de su liquidación.

 iivtnu

 

El IIVTNU viene regulado jurídicamente en los artículos 104 a 110 del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLRHL). Así mismo, los Ayuntamientos tienen ciertas competencias reguladoras sobre dicho tributo que podrán establecer dentro de la ordenanza municipal correspondiente.

 

Normativa del IIVTNU

Según el artículo 104 del TRLRHL, constituye el hecho imponible del IIVTNU el incremento de valor que experimentan los terrenos urbanos, el cual se pone de manifiesto como consecuencia de la transmisión de la propiedad o de la constitución o transmisión de derechos reales de los mismos (por ejemplo un usufructo).

 

Existen, no obstante, algunos casos de no sujeción al IIVTNU. Entre estos, los más significativos son:

  • El incremento de valor que experimentan los terrenos que tienen la consideración de rústicos a efectos del IBI.
  • Las aportaciones de bienes y derechos hechas por los cónyuges a la sociedad conyugal, las adjudicaciones que se verifican en su favor y en su pago y las transmisiones que se hagan los cónyuges como pago de sus haberes comunes.
  • Las transmisiones de bienes inmuebles entre cónyuges o a favor de los hijos a consecuencia del cumplimiento de sentencias en los casos de nulidad o divorcio matrimonial.

 

También, según el artículo 105 del TRLRHL, están exentos de la plusvalía municipal los incrementos de valor correspondientes cuando la condición de sujeto pasivo recaiga sobre las personas o las entidades siguientes:

  • El Estado y sus organismos autónomos.
  • Las comunidades autónomas y sus entidades de derecho público de análogo carácter a los organismos autónomos del Estado.
  • Los entes locales y organismos locales que dependen de ellos.
  • Las instituciones que tienen la calificación de benéficas o de benéfico-docentes.
  • Las entidades gestoras de la Seguridad Social y las mutualidades de previsión social reguladas por la Ley 30/1995, de 8 de noviembre, de ordenación y supervisión de los seguros privados.
  • Las personas o entidades a favor de las cuales se ha reconocido la exención en tratados o convenios internacionales.
  • Los titulares de concesiones administrativas revertibles en lo que se refiere a los terrenos afectos a estas concesiones.
  • La Cruz Roja Española.

 

El sujeto pasivo del impuesto variará según se trate de una transmisión onerosa o lucrativa, tal y como dispone el artículo 106 del TRLRHL, de tal manera que en el primer caso, que se da por ejemplo en la venta de una propiedad (piso, plaza de aparcamiento, trastero, tienda, casa, etc.), será el transmitente, es decir, la persona, empresa o entidad que vende, el que tendrá que pagar el impuesto de plusvalía municipal, a excepción de que éste sea una persona física no residente en España, situación en la cual el obligado al pago del IIVTNU será el adquirente.

 

En el caso de que nos encontremos ante una transmisión lucrativa, es decir, por ejemplo en una herencia o donación, es el nuevo propietario quién tiene que pagar el impuesto de plusvalía municipal.

 

En caso de que el contrato de transmisión quedase sin efecto por mutuo acuerdo de las partes contratantes, no procederá la devolución del impuesto satisfecho y se considerará como un nuevo acto sujeto a tributación. Así mismo, si se produce el incumplimiento contractual de las obligaciones del sujeto pasivo, declaradas por resolución firme, judicial o administrativa, el sujeto pasivo no tendrá derecho a la devolución del impuesto efectivamente satisfecho. En caso contrario, el sujeto pasivo tendrá derecho a la devolución del impuesto de plusvalía municipal satisfecho dentro de los cinco años posteriores a que la resolución adquiera firmeza.

 

En cuanto al devengo del IIVTNU, definido en el artículo 109 del TRLRHL, éste tiene como fecha la del documento público que refleje la transmisión (escritura, fecha de la subasta, fecha del acto de ocupación en los casos de expropiación…) en el caso de transmisiones onerosas, y la fecha de defunción en el caso de herencias o legados.

 

La base imponible del IIVTNU, según se recoge en el artículo 107.1 del TRLRHL, está constituida por el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana, puesto de manifiesto en el momento del devengo y experimentado a lo largo de un período máximo de 20 años.

 

El valor de este incremento se calcula aplicando un determinado porcentaje sobre el valor del terreno en el momento del devengo del IIVTNU. De acuerdo al artículo 107.2 del TRLRHL, este valor del terreno en la fecha del devengo se define en el caso de la transmisión de la propiedad como el valor catastral del mismo a efectos del IBI, mientras que si se trata de la constitución y transmisión de derechos reales de goce limitativos del dominio, hay que considerar el valor del derecho en cuestión según las normas del ITPAJD.

 

En caso de que los valores catastrales hayan sido modificados en un procedimiento de valoración colectiva de carácter general, el ayuntamiento puede aplicar una reducción entre el 40% y el 60% del nuevo valor, aplicándose éste en caso de que las ordenanzas municipales no prevean nada al respecto, teniendo en cuenta que el valor catastral resultante no puede ser en ningún caso menor al que tenía anteriormente.

 

Para determinar el importe de la cuota a pagar del IIVTNU es necesario multiplicar en primer lugar el valor del terreno, calculado según lo especificado anteriormente, por el número de años a lo largo de los cuales se ha experimentado el incremento del valor (el periodo de tiempo que el bien ha permanecido en el patrimonio del transmitente), y por el porcentaje anual fijado por el Ayuntamiento en función de los periodos de generación de la plusvalía, dentro de los siguientes límites máximos definidos en el TRLRHL:

a) Período de uno hasta cinco años: 3,7.

b) Período de hasta 10 años: 3,5.

c) Período de hasta 15 años: 3,2.

d) Período de hasta 20 años: 3.

 

Por último, al resultado obtenido se le tiene que aplicar el tipo impositivo, que vendrá definido también en la ordenanza municipal correspondiente, con un máximo del 30% tal y como define el artículo 108.1 del TRLRHL.

 

Los Ayuntamientos, según el artículo 108.4 TRLRHL, en el caso de adquisiciones a título lucrativo, y en las transmisiones de terrenos y en la transmisión o constitución de derechos reales de goce limitativos del dominio, pueden establecer una bonificación en la cuota del IIVTNU de hasta el 95% a favor de los descendientes y adoptados, los cónyuges y los ascendientes y adoptantes.

 

En cuanto al pago del IIVTNU, según lo que se define en el artículo 110.2 del TRLRHL, se tiene que realizar en el plazo de 30 días hábiles a partir de la fecha de transmisión en el caso de actos ínter vivos.

 

Si se trata de herencias, el plazo es de seis meses a partir de la fecha de defunción, prorrogables a un año si así se solicita por escrito dentro de los seis primeros meses.

 

Cálculo del IIVTNU o Plusvalía municipal. Ejemplo.

Vamos a continuación a plantear un ejemplo de calculo del IIVTNU.

 

Nuestro amigo Juan compró en el año 2000 una vivienda en una población costera, con el fin de pasar allí sus vacaciones veraniegas anuales, por un precio de 100.000 euros, realizando la escritura pública el 1 de febrero de ese año. Dado que en los últimos dos veranos no ha podido disfrutar de vacaciones, este año lo ha puesto a la venta, adquiriéndolo finalmente un amigo de su cuñado por un importe de 150.000 euros, y realizando la escritura pública el 1 de marzo del 2014. El valor catastral de la vivienda en este año 2014 es de 40.000 euros, de los cuales el 25% corresponden al valor del suelo.

 

De acuerdo a estos datos anteriores realizaremos la liquidación correspondiente del IIVTNU.

Según establece el artículo 106 del TRLRHL, en las transmisiones a título oneroso tiene la condición de sujeto pasivo del IIVTNU el transmitente, que es nuestro amigo Juan, el cual está obligado a liquidar el impuesto de plusvalía ante el ayuntamiento correspondiente dentro del plazo de treinta días hábiles a contar desde la fecha de transmisión (1 de marzo de 2014).

 

En cuanto a la liquidación propiamente dicha, en primer lugar hay que encontrar la base imponible del impuesto. Para ello antes de nada tendremos que obtener el valor catastral del terreno (ya que este impuesto solo grava el incremento del valor del terreno), el cual, según el enunciado, será el 25% del valor catastral de la vivienda en el año 2014, es decir el 25% de 40.000€, o lo que es igual, 10.000€. Sobre este valor obtenido no procede aplicar ninguna reducción.

 

A continuación calculamos, aplicando el artículo 107.4 del TRLRHL, el tiempo de permanencia que la vivienda ha estado en el patrimonio de nuestro amigo Juan, que se computa por los años completos transcurridos desde que adquirió la misma hasta que procedió a su transmisión, y que suma en este caso un total de 14 años (desde el 1 de febrero de 2000 hasta el 1 de marzo de 2014).

 

Seguidamente, y suponiendo que en la ordenanza municipal de la citada población costera los porcentajes anuales de incremento coinciden con los límites máximos definidos en el artículo 107.4 del TRLRHL, encontraremos este porcentaje, que para periodos de hasta 15 años es del 3,2 por 100. Una vez tenemos este valor, y para calcular la base imponible del IIVTNU, solo nos resta multiplicarlo por el valor catastral del suelo y por el número de años, esto es:

10.000€ x 14años x 3,2% = 4.480 €

 

Por último, para calcular la cuota tributaria de la plusvalía municipal, tenemos que multiplicar la base imponible anteriormente calculada por el tipo de gravamen correspondiente, el cual, suponiendo que el valor definido en la ordenanza municipal coincide con el máximo definido en el artículo 108.1 del TRLRH, es del 30%, por lo que la cuota del impuesto de plusvalía será igual a:

4.480 x 30% = 1.344€

 

Prescripción del IIVTNU o Plusvalía municipal

Finalmente creo necesario hacer una reseña sobre la prescripción de la plusvalía municipal, señalando que la plusvalía en sí no prescribe, sino que lo que prescribe es la obligación de pago, la cual lo hace a los 4 años de finalizar el plazo para el pago voluntario, tal y como establece la LGT (esto supone que por ejemplo para el caso de nuestro ejemplo anterior prescribiría a los 4 años y 30 días, y en el caso de una herencia lo haría a los 4 años y 6 meses, es decir, empiezan a contar los 4 años que establece la LGT a los 6 meses del fallecimiento).



Hasta aquí el artículo “IIVTNU o Plusvalía municipal ¿Qué es y cómo se calcula?, esperamos que te haya sido de utilidad. Para recibir más artículos como éste, regístrate en el blog y te iremos enviando de forma automática los que se vayan publicando. Solo tienes que introducir tu nombre y tu email en el apartado dedicado a ello en la barra lateral. Igualmente, si crees que este blog puede ayudar a más gente, comparte el artículo con familiares, amigos y conocidos en redes sociales.

 

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Posted in Fiscalidad, Inmobiliaria.

81 Comments

  1. Buenos días, actualmente tengo que vender un piso y el garaje, el problema es que la plaza es como para dos vehículos pero en un sólo número de plaza, por ello en su día la compra de la misma se realizó entre dos personas, un vecino (con escritura del 50% de la plaza) y yo (con otra escritura del 50%). ¿puedo vender ese 50% que me corresponde y del que tengo escritura¿?¿?¿

    • Hola María,

      Efectivamente puede vender su 50% de la plaza sin ningún impedimento, pero obviamente es más difícil encontrar comprador para propiedades compartidas que para propiedades de las que se ostenta toda la propiedad.

      Saludos,
      Carlos

  2. Hola Carlos.Tengo una consulta.
    Mi padre falleció en Marzo 2011 y no efectuamos en su día aceptación de herencia ni pago de plusvalía por desconocimiento.
    En Marzo 2015 (cuatro años justos) recibimos una carta certificada del ayuntamiento (dpto plusvalías) dirigida a los herederos solicitándonos testamento y declaración de herederos.
    En Marzo 2015 aportamos testamento, cuaderno particional y también adjuntamos una solicitud por escrito al Ayuntamiento para que nos enviaran carta de pago para pagar las plusvalías.
    No hemos tenido noticias del ayuntamiento. He ido dos veces a hablar con ellos para pagarlo, y me dicen que ya recibiremos por correo las cartas de pago.
    En Enero 2016 entregamos otra nueva solicitud por escrito al ayuntamiento volviendo a solicitar carta de pago.
    Seguimos sin noticias del ayuntamiento.
    ¿Ha prescrito? ¿hacemos autoliquidación? … Gracias de antemano por tu ayuda.
    Miriam

    • Hola Míriam,

      El impuesto no ha prescrito si la notificación del Ayuntamiento os llegó antes de que transcurrieran cuatro años desde el fallecimiento de vuestro padre, puesto que de acuerdo a lo que establece la LGT la notificación interrumpe el periodo de prescripción. Eso significa que tarde o temprano os llegará la liquidación por parte del Ayuntamiento, con la sanción y los intereses de demora correspondientes. Lo recomendable sería realizar la autoliquidación lo antes posible con el fin de minimizar esos costes añadidos al impuesto de plusvalía municipal.

      Saludos,
      Carlos

  3. Buenas tardes. Mi padre falleció en el 2004 y sus herederos (esposa e hijos) llevamos a cabo la firma de la oportuna escritura de la aceptación de la herencia en 2006, la cual nunca se inscribió ni se liquidó, encontrándose actualmente prescrita dicha obligación. En 2015 falleció mi madre. A efectos de computar la fecha de cálculo de la Plusvalía de las propiedades heredadas que fecha se tomaría. ¿La fecha de adquisición de las propiedades (en todos los casos superiores a 20 años) o la fecha de la aceptación de la herencia realizada en 2006? Gracias

    • Hola,

      La fecha que se debería tomar es la última para la que se liquidó la plusvalía municipal, y sino existe tal fecha, la de la adquisición de las propiedades. En ningún caso puede tomarse la de la aceptación de herencia, ni la de fallecimiento de su padre (que es la que realmente correspondería), ya que en ese momento no se liquidó la plusvalía municipal.

      Saludos,
      Carlos

      • ¿Pero la fecha de adquisición, según CC y doctrina del TS, no sería la del fallecimiento, que es cuando se produce la transmisión ?

        • Hola,

          Efectivamente, por eso en el artículo se especifica que,

          “En cuanto al devengo del IIVTNU, definido en el artículo 109 del TRLRHL, este tiene como fecha…..la fecha de defunción en el caso de herencias o legados.”

          Saludos,
          Carlos

    • Tengo una gran duda sobre la plusvalía que tengo que pagar. Mi madre ha fallecido y yo heredo su vivienda en propiedad, en los últimos años mi madre figuraba empadronada en mi domicilio ya que debido a su enfermedad su vivienda no se encontraba adaptada a sus necesidades físicas y mi pregunta es: en Málaga la bonificación como se aplica? Me refiero a que si al ser una herencia por fallecimiento de mi madre a mi, su única hija, tengo derecho a la bonificación del 95% del importe de la plusvalía a pesar de que ambas estuviéramos en distinto domicilio empadronadas.

      Muchas gracias por adelantado y por toda la información que facilita en este blog.

        • Muchas gracias, ya lo he consultado en el ayuntamiento de Málaga y me dicen que no me practican la bonificacion porque no estaba empadronada en el domicilio de mi madre y ,como le dije por causas de enfermedad estuvimos empadronadas en mi vivienda, pero la vivienda habitual era la propiedad que he heredado.
          Gracias in saludo.

  4. Hola, en 2006 mi abuela nos donó una casa a mí hermano y a mí, acabamos de recibir a nombre de mi abuela la plusvalía de la donación con intereses y recargo por un valor de 768€ (mi abuela murió en 2007), he ido a preguntar al ayuntamiento y me han dicho que hay que pagarlo y que en caso de donación somos nosotros los que tenemos que pagar porque fuimos los “benficiados”, a aguantarse y pagar y les dá igual que vaya e impuesto a nombre de la donadora y que esta haya fallecido.

    Reconozco mi error y estaría dispuesto a pagar la plusvalía si no fuera porque creo que lo notifican tarde ( 10 años después de la donación) mal ( a nombre de mi abuela en vez de mi hermano y yo) y con recargo e intereses… Pero leo que el impuesto tiene “caducidad” de 4-5 años y no sé si es verdad o no y pedir la anulación del mismo..

    • Hola Antonio,

      Es cierto que según la LGT la obligación de pago del impuesto prescribe a los 4 años desde la finalización del periodo de liquidación voluntario. No obstante debe saber que ese periodo se interrumpe en el momento en que se considera notificada al contribuyente la reclamación del pago por parte de la Administración. En estos casos, una vez intentada la notificación vía postal, los Ayuntamientos suelen publicar dicha reclamación de pago en el Boletín Oficial de la Provincia, lo cual tiene validez a efectos de notificación. Lo que deberían hacer es solicitar al Ayuntamiento una copia del expediente, en el cual debe constar en que fecha y cómo les realizaron a ustedes la notificación; una vez con esos datos podrán ver si ha prescrito o no la obligación de pago.

      Saludos,
      Carlos

  5. Hola, voy a vender mi piso en España pero vivo fuera de España. A quién le toca pagar la plusvalía a mi (vendedor) o a al comprador?
    Por lo que leo aquí, entiendo que le correspondería al comprador, pero el agente inmobiliario dice que no, que a parte de retenerme el 3% para el pago del impuesto de ganancia patrimonial tengo que pagar la plusvalía.

    Me pueden aclarar quien tiene razón?

    “El transmitente, es decir, la persona, empresa o entidad que vende, el que tendrá que pagar el impuesto de plusvalía municipal, a excepción de que éste sea una persona física no residente en España, situación en la cual el obligado al pago del IIVTNU será el adquirente.”

    • Hola Gerardo,

      El articulo 106.2 de la Ley de Haciendas Locales dispone en los casos de transmisiones onerosas que,

      “en los supuestos a que se refiere el párrafo b) del apartado anterior (donde habla de las transmisiones onerosas), tendrá la consideración de sujeto pasivo sustituto del contribuyente, la persona física o jurídica, o la entidad a que se refiere el artículo 35.4 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, que adquiera el terreno o a cuyo favor se constituya o transmita el derecho real de que se trate, cuando el contribuyente sea una persona física no residente en España“.

      Por otra parte, el artículo 36 de la Ley General Tributaria dispone que,

      “1. Es sujeto pasivo el obligado tributario que, según la ley, debe cumplir la obligación tributaria principal, así como las obligaciones formales inherentes a la misma, sea como contribuyente o como sustituto del mismo. No perderá la condición de sujeto pasivo quien deba repercutir la cuota tributaria a otros obligados, salvo que la ley de cada tributo disponga otra cosa.

      En el ámbito aduanero, tendrá además la consideración de sujeto pasivo el obligado al pago del importe de la deuda aduanera, conforme a lo que en cada caso establezca la normativa aduanera.

      2. Es contribuyente el sujeto pasivo que realiza el hecho imponible.

      3. Es sustituto el sujeto pasivo que, por imposición de la ley y en lugar del contribuyente, está obligado a cumplir la obligación tributaria principal, así como las obligaciones formales inherentes a la misma.

      El sustituto podrá exigir del contribuyente el importe de las obligaciones tributarias satisfechas, salvo que la ley señale otra cosa.”

      Así pues, en este caso es al comprador a quien corresponde pagar el impuesto de plusvalía municipal y no a usted.

      No obstante, la Ley no impide que se llegue a un acuerdo para que usted sea el que pague la plusvalía municipal, si bien el sujeto pasivo en este caso, y ante quién actuará la Administración en caso de impago, es el comprador. Otra cosa es que si hacen constar en escritura pública que el impuesto lo pagará usted, si no lo hace después él pueda emprender acciones legales contra usted.

      Espero haberle resuelto su duda.

      Un saludo,
      Carlos Jiménez

  6. Hola, soy Francés residente en España y empadronado en BARCELONA y tengo la intención de vender un piso que compre hace 16 años en Francia por unos 48000€. Actualmente vale bastante mas y en Francia tendre que pagar la plus valia correspondiente.
    ¿Debo también pagar plusvalia en España? Si es asi, ¿que plusvalia debo declarar, la que tendre ya calculada en Francia o de alguna manera debo re-calcularla para España?
    ¿Que documentos debo presentar en España, con que plazos, y a quien me tengo que dirigir para obtenerlos?

    Gracias

    • Hola Eduardo,

      Efectivamente, tal y como establece el artículo 13 del CDI entre España y Francia, las ganancias patrimoniales (que no tienen nada que ver con el impuesto de plusvalía municipal) que un residente de un Estado contratante obtenga de la enajenación de bienes inmuebles situados en el otro Estado contratante, pueden someterse a imposición en este otro Estado. Es decir, deberás tributar en Francia por la ganancia patrimonial obtenida por la venta del piso, e igualmente en España por el mismo motivo, si bien en España podrás deducir las cantidades tributadas en Francia.

      La ganancia patrimonial obtenida por la venta del inmueble deberá tributar en España de acuerdo a la normativa del IRPF, y su tributación se incorporará a la declaración del IRPF del año que corresponda. No hace falta ningún documento especial, bastan las escrituras de compra y venta y los justificantes de gastos e impuestos deducibles que justifiquen la tributación realizada.

      Un saludo,
      Carlos

  7. Buenos días, tengo una duda. La plusvalía se coje el valor del suelo en el momento de la venta? Creo haber entendido en tu post que es así.
    Compre un piso en el 2002 y vendo ahora en el 2015 y me han cogido el valor suelo de este año 2015.

    Creo que es injusto una persona que compra en 140.000€ y vende a las 13 años en 97.000€ que tenga que pagar 3300€ de plusvalía y encima por un piso de 48 metros escriturados y siendo un bajos y encima el ayuntamiento me dice qué eso es por vivir en la ciudad de Barcelona. Es increíble!!

    Gracias por tu pronta respuesta

    • Hola Andrés,

      Efectivamente así es. Según la normativa se ha de coger el valor catastral del suelo en el momento de la venta.

      No obstante, el Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad de Castilla La Mancha, en la Sentencia 1189/2012 sobre el cálculo de las plusvalías en Cuenca, indica que lo que en cálculos como el realizado a usted se está calculando, es el incremento del valor del suelo para los años venideros desde la fecha de la actual transmisión. Es decir, si el nombre técnico del Impuesto es de “incremento del valor”, habrá que partir del valor inicial en el momento de la anterior adquisición. Calculado ese valor sabremos el incremento. El valor final actual es la suma del valor inicial más el porcentaje de incremento.

      Al margen de lo anterior, y en su caso particular, usted puede exigir la devolución total de la cantidad pagada por la plusvalía municipal, ya que el valor de venta es inferior al de adquisición y por tanto se puede realizar la reclamación correspondiente en base a la inexistencia de hecho imponible. En este caso existe amplia jurisprudencia que otorga la razón al contribuyente. Le dejo el link de nuestra página dónde se explica todo esto en más detalle. http://www.misfinanzasytudinero.com/reclamacion-de-la-plusvalia-municipal/.

      Si lo desea podemos estudiar su caso de forma personalizada para confirmar que es viable la reclamación. Los datos que necesitamos son los siguientes:

      - Fecha de adquisición del piso y valor de compra que consta en la escritura

      - Fecha de venta del piso y valor de venta que consta en la escritura

      - Municipio donde se encuentra el piso

      - Valor catastral del piso (el total y el del suelo)

      Quedamos a su disposición.

      Gracias y un saludo,
      Carlos Jiménez Vilá

    • Muchas gracias, dispongo de todos los datos, siempre guardo la documentación.
      Me he apuntado el Tlfn y email para ponerme en contacto con usted en breve.

  8. Hola, tengo una duda, nos compramos una casa en 2006 por 173.000e (191.000e con los gastos incluidos) y como ya no teníamos ingresos dejamos de pagar la hipoteca en el 2014. Este año el banco nos aprobó la dación en pago del 100% de la hipoteca, pero nuestro miedo ahora es la plusvalía, ¿como sabemos la cantidad que tendríamos que pagar?

  9. Buenos días Sr. Jiménez. Le agradecería si pudiera aclararme si pasados más de 20 años desde la compraventa, se decide vender la vivienda, ¿está sujeta esta compraventa a plusvalía del Ayuntamiento? Es que creo que estoy interpretando erróneamente el artículo que explica cómo se constituye la base imponible según el art. 107.1.

    Muchísimas gracias y disculpe la molestia.
    Enc

    • Hola,

      Efectivamente, pasados 20 años desde la última transmisión previa a la venta, también se debe pagar la plusvalía al Ayuntamiento. Los 20 años lo que indican es que a partir de ese periodo temporal la cantidad a pagar ya no se incrementará más.

      Saludos,
      Carlos Jiménez

  10. Hola tengo heredado un trastero de 2m cuadrados desde Enero de 2013, no tenia ni idea que tenia que pagar plusvalía pues en mi ignorancia me pareció que su valor de 250 euros era para no pagar. Además no sé nada de si mi padre pagaba el catastro ya que solo tengo la escritura de compra-venta a la promotora. Ahora ahora lo quiero vender y he leido en su articulo lo de la prescipción del pago a los 4 años y seis meses desde el inicio de la obligación del pago. Si mi padre falleció en Abril del 2011, significa que no tengo que pagarla?. Muchísimas gracias por su articulo.

    • Hola José,

      Efectivamente si su padre falleció en Abril del 2011, la obligación de pago por esa transmisión ya ha prescrito. No obstante, si ahora lo vende, si deberá tributar la plusvalía municipal por dicha venta.

      Saludos,
      Carlos Jiménez

  11. tengo una casa en venta en 100000 euros aparte de la plusvalia que mas tendria que pagar.
    en el caso de que la propidad se venda inferior a la tasacion el vendedor d seria responsable o el comprador en caso de reclamacion dineraria

    • Hola Juan,

      Aparte de la plusvalía municipal debería tributar por la ganancia patrimonial que obtuviera en su venta.

      Respecto a su segunda pregunta decirle que el responsable en caso de reclamación dineraria por parte de la Administración sería el comprador, ya que es el sujeto pasivo del impuesto

      Un saludo,
      Carlos Jiménez

  12. Hola quería hacer una consulta: mi padre ha fallecido el 28 de en el de este año. Previo al pago de la plusvalía en el ayuntamiento debemos ir al notario a cambiar las escrituras de la vivienda y luego abonar el impuesto al auto. Mi pregunta es : podemos desgravarnos del 95% en favor de mi madre y cuando fallezca mi madre, abonar la totalidad del impuesto? Somos tres hermanos. Muchas gracias por anticipado.

    • Hola Francisco,

      Si era la vivienda habitual de tu padre y, como sucede en bastantes municipios, la ordenanza municipal así lo estipula, los hijos y/o cónyuge que hereden la parte del piso del fallecido disfrutarán de un 95% de reducción en el impuesto de plusvalía municipal (no se puede trasladar toda la reducción a uno de ellos). Cuando fallezca tu madre deberéis pagar en ese momento la plusvalía por la parte que heredéis de tu madre.

      Saludos,
      Carlos Jiménez

  13. Buenas noches. Mi duda es la siguiente. Vendí mi vivienda habitual en Enero de 2013. En Septiembre de 2014 compré mi nueva vivienda habitual. En ambas declaraciones de la renta declaré lógicamente tanto la compra como la venta. Ahora el Ayuntamiento donde estaba situada la vivienda que vendí me pide la plusvalía. ¿Estoy exento del pago de este impuesto por haber comprado una vivienda? En caso positivo qué tengo que presentar ante esa Administración para acreditarlo. Gracias de antemano. Un saludo.

  14. Buenas tardes Carlos,
    en primer lugar agradecerte la claridad de tu exposición.

    Te explico mi caso.
    Se trata de una herencia de varias fincas urbanas situadas en distintos municipios, de los cuales, solo en uno de ellos no se ha liquidado el impuesto de plusvalías. No me preguntes por que…., el caso es que ya han pasado 15 años de la fecha de devengo, y por lo tanto, la obligación al pago ha prescrito.
    Ahora en esta finca que está registralmente en proindiviso, queremos hacer la división física conforme a los porcentajes de propiedad expresados en la escritura.
    Mi pregunta es la siguiente.
    ¿Estaríamos ahora sujetos al pago de la plusvalía?
    ¿En caso de ser así, cual seria el periodo de tiempo considerado para su cálculo, 15 ó 20 años, que creo que es el límite.?
    ¿Tendríamos algún tipo de recargo o sanción?

    Gracias

    • Hola José Manuel,

      En primer lugar decirte que agradezco tus palabras por el artículo.

      Respecto a tu primera pregunta decirte que entiendo que no estáis sujetos a la plusvalía municipal, ya que considero que no hay hecho imponible en el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (y por lo tanto no hay sujeción al mismo). Mi respuesta, para este caso de disolución del proindiviso que me has expuesto anteriormente, se basa en que para que se produzca el hecho imponible en este impuesto debe existir un acto traslativo de la propiedad. La práctica totalidad de la doctrina entiende que la disolución del proindiviso se trata de un acto declarativo o especificativo de derechos. En la extinción del condominio o proindiviso no existe transmisión desde unos comuneros hacia otro, antes bien estamos ante un acto declarativo de derechos, que no produce transmisión alguna de los mismos, sino que delimita la cuota de cada titular copropietario.

      En este sentido resulta ilustrativa la sentencia del Tribunal Supremo de 23 de mayo de 1.998. Señala éste que tiene reconocida, con vocación de generalidad, la doctrina consistente en que “la división y adjudicación de la cosa común son actos internos de la comunidad de bienes en los que no hay traslación de dominio, de modo que en consecuencia por primera transmisión sólo puede entenderse la que tiene como destinatario un tercero”. Es decir, la que se produce después de la extinción o bien durante la misma a un no comunero.

      Más recientemente, la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña de 18 de abril de 2013, ha señalado que la disolución de la comunidad no tiene naturaleza traslativa sino meramente especificativa, no constituyendo acto sujeto al impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, ya que no se produce el hecho imponible del citado impuesto.

      Por tanto, resulta evidente que la extinción del condominio y adjudicación de la cosa común, no constituye una operación susceptible de integrar el hecho imponible de este impuesto.

      Respecto de las otras dos cuestiones que me planteas, y aunque dada la respuesta anterior no aplican, decirte que el periodo temporal que cabría considerar sería el de 20 años, ya que hace 15 años no se liquidó el impuesto y por tanto esa transmisión “no contaría”. En ese caso no tendríais ningún recargo o sanción, ya que la obligación tributaria de hace 15 años ya ha prescrito según lo que establece la LGT.

      Saludos y espero haberte ayudado,
      Carlos Jiménez

  15. Muchas gracias, Carlos. De todas formas, como tengo plazo más que de sobra, haré lo que me dices y lo calcularé por mi cuenta. Saludos.

  16. Hola, compré una vivienda en 1996 por 30.000 euros. La he vendido hace una semana por 35.000. El cálculo que me ha hecho el Ayuntamiento de Madrid de la Plusvalía son 3900 euros, ¿esto es posible? ¿Por un apartamento cuyo edificio tiene 80 años en uno de los barrios más humildes de Madrid? Me parece un atraco a mano armada, ¿qué puedo hacer? Gracias.

    • Hola Pilar,

      Sí, si que es posible. En Madrid las plusvalías suelen ser elevadas y la normativa se aplica tal cual independientemente de la antigüedad del inmueble y del barrio en el que se encuentre. De todas maneras, yo cogería la ordenanza municipal correspondiente y calcularía la plusvalía por mi cuenta por si acaso.

      Un saludo,
      Carlos Jiménez

  17. Ante todo felicidades por tu web. Te explico de forma breve mi caso, he vivido hasta ahora en una vivienda que se construyó en régimen de cooperativa (en Madrid), y donde en Ayuntamiento cedió el suelo con opción a compra, la vivienda es de VPO, acabo de venderla, y me exigen que liquide el plusvalía correspondiente al suelo y a la construcción. Nunca ejercí la opcion de compra del suelo. Por favor, te agradecería un comentario al respecto.

    Julián.

    • Hola Julián,

      En primer lugar decirte que la plusvalía municipal aplica solo al suelo y no a la construcción.

      En cuanto a la parte del suelo habría que mirar en detalle que es lo que se especifica tanto en el contrato de cesión del suelo como en las escrituras de compra venta, pero mi opinión es que sí que te corresponde pagar la plusvalía municipal, puesto que una vivienda en sí se compone tanto del suelo donde está edificada como de la construcción (por ponerte una situación análoga, el recibo del IBI que pagabas periódicamente debía incluir tanto el valor catastral del suelo como el de la construcción, no solo el de la construcción, por lo que también pagabas el IBI del suelo).

      Saludos,
      Carlos Jiménez

  18. Hola Carlos
    Ya se que son malas fechas pero si fuera posible le agradecería si me puede ayudar con una cuestión que no se como hacer sobre la plusvalía en el ayuntamiento de Madrid.
    Mi padre falleció en 1998 y su 50% lo heredamos 1/3 mi madre(16,66%) y los otros 2/3 entre los 3 hijos(11,11% cada uno). En su momento abonamos la plusvalía de ese 50%
    Mi madre ha fallecido este año y tenemos que abonar la plusvalía del 66,66% (el 50% que ya era suyo más el 16,66% que heredó de mi padre)
    Pero tengo varias dudas:
    1.- Para poner el valor catastral. Tengo que poner el porcentaje del 66,66%? Cómo calculo la fecha de adquisición, Poniendo el 50% cuando la compraron mis padres y el 16,66% cuando falleció mi padre?
    2.- Hay que hacer una declaración por cada referencia catastral o cada hermano podemos hacer una liquidación en la proporción que heredamos aunque sea el mismo elemento? Lo digo porque teniendo en cuenta las bonificaciones y reducciones, si lo hacemos conjunto nos sale a pagar 5.000€ y si lo hacemos por separado cerca de 200€ a cada hermano. Esto es posible? Me temo que algo estoy haciendo mal
    3.- Ya la última cosa, si los herederos somos los hijos la bonificación es solo por la vivienda habitual o también se aplica a las plazas de garaje? Según me parece entender por las instrucciones solo es en caso de vivienda habitual pero pregunté en el 010 me dijeron que también aplicaba a garajes.

    Muchísimas gracias de antemano

    • Hola María,

      Te respondo a tus cuestiones:

      1) Efectivamente así es, para el cálculo has de considerar solo la parte del suelo que corresponde liquidar, es decir, el 66,66%. En cuanto a la fecha de adquisición es como tu dices, el 50% cuando la compraron tus padres y el 16,66% en la fecha de fallecimiento de tu padre.

      2) La liquidación la debéis hacer por separado, declarando cada uno la parte que pasa a ser de su propiedad.

      3) La bonificación en buena lógica es por la vivienda habitual, trastero y plazas de garaje hasta un máximo de dos, siempre que éstas se hayan comprado junto con la vivienda y se encuentren en el mismo edificio, aunque esto sería algo a consultar para confirmarlo, puesto que no aparece explícitamente en la ordenanza fiscal de la ciudad de Madrid, a diferencia de como sucede por ejemplo en la ordenanza fiscal de la ciudad de Barcelona.

      Saludos y gracias a ti,
      Carlos Jiménez

  19. Hola

    Tengo una gran duda sobre la plusvalía que tengo que pagar. Mi madre ha fallecido y yo heredo la vivienda familiar, y mi pregunta es: en Barcelona la bonificación como se aplica? Me refiero a que si al ser una herencia por fallecimiento de mi madre a mi, su única hija, tengo derecho a la bonificación del 95% del importe de la plusvalía o no, pues no convivía con ella en la vivienda familiar ni estaba empadronada en la misma.
    Es que me dicen que para la deducción por bonificación se tiene que estar empadronado en la vivienda, ¿es así? porque yo he estado mirando por diversos sitios webs y no lo encuentro este requisito.

    Muchas gracias por adelantado y por toda la información que facilita en este blog.

    • Hola Núria,

      En Barcelona no es cierto que se deba estar empadronado, por lo que sí que se puede usted beneficiar de la reducción del 95%.

      El artículo 9, “Bonificaciones en la cuota“, de la ordenanza municipal del año 2015 correspondiente a la plusvalía municipal, establece en su punto 1 que,

      “En las transmisiones mortis causa referentes a la vivienda habitual del causante, considerándose como tal la vivienda, un trastero y hasta dos plazas de garaje, siempre y cuando se encuentren situadas en el mismo edificio, se puede disfrutar de un 95% de bonificación en la cuota, cuando los adquirentes sean el cónyuge, los descendientes o adoptados o los ascendientes o adoptantes.

      Si no hay la relación de parentesco mencionada, la bonificación se puede aplicar también a los que reciban del ordenamiento jurídico un trato análogo para la continuación en el uso de la vivienda, por razón de convivir con el causante durante los dos años anteriores a su muerte.

      El disfrute definitivo de esta bonificación queda condicionado al mantenimiento de la adquisición en el patrimonio del adquirente, durante los tres años siguientes a la muerte del causante, a excepción de que muriera el adquirente dentro de este periodo.

      Si en el momento de la realización del hecho imponible el causante tenia la residencia efectiva en otro domicilio del cual no era titular, también tendrá la consideración de vivienda habitual aquel que tenía aquella consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la muerte del causante, siempre que el uso de la vivienda no haya estado cedido a terceros en el periodo mencionado.”

      Espero haberle sido de ayuda,
      Carlos Jiménez

      • Hola Carlos,

        Muchísimas gracias por tu respuesta. Hoy he ido a oficina Ayuntamiento y me han tramitado la plusvalía con la bonificación del 95% tal como tu has dicho y la diferencia ha sido muy grande, pues de pagar más de 1.400 euros ha pasado a unos 70,00 euros !!!

        Creo que quizás es algo que mucha gente no sabe y que pueden acabar pagando plusvalías sin las bonificaciones que les corresponden por desconocimiento de todos los detalles, como ha estado a punto de pasarme a mi, pues en un principio me calcularon todo sin la bonificación porque mi madre figuraba empadronada en otra dirección distinta de la casa familiar, porque hacia un año que había ingresado en una residencia y sin avisarme la empadronaron allí… que es algo que puede provocar muchos perjuicios a los hijos a la hora luego de heredar propiedades y pagar los impuestos si no se tiene en cuenta y se tramita todo como al final he conseguido yo que me hicieran.

        Muchas gracias por toda tu ayuda con saludos cordiales.

        Núria F.H.

  20. Consulta sobre el impuesto sobre incremento valor de terrenos urbanos: vivienda heredada por varios hermanos por fallecimiento primero de los padres y luego de un hermano, de la que ya se pagó la plusvalía correspondiente a la herencia (aplicándose el impuesto al período entre el primer fallecimiento, en 1999, y el último, 2012. Se vende la vivienda en 2014 (resultando pérdida patrimonial en la declaración del IRPF) y el ayuntamiento pasa al cobro ese mismo impuesto en dos recibos, uno correspondiente al período 1999-2014 y otro al 2012-2014. ¿No es una duplicación de impuesto? Entiendo que al haber pagado ya hasta la última transmisión por herencia (2012), lo que ahora procedería pagar sería solo desde este año hasta la fecha de venta. Muchas gracias.

    • Hola María,

      La liquidación que os realiza el Ayuntamiento es correcta de acuerdo a lo que estipula la normativa, ya que lo que os liquida es por un lado (periodo 1999-2014) la parte que os correspondió a los hermanos procedente de la herencia de vuestros padres, y por otro lado (periodo 2012-2014) la que os correspondió procedente de vuestro hermano. La liquidación de la plusvalía municipal que se realizó tras el fallecimiento de vuestro hermano en el 2012 solo debería haber sido de la parte correspondiente a él.

      Por otra parte, si la venta se realizó con pérdida patrimonial en el IRPF, te recomiendo que leas el siguiente artículo del blog por si te puede resultar de ayuda, http://www.misfinanzasytudinero.com/plusvalia-municipal/.

      Saludos,
      Carlos Jiménez

  21. Hola,

    Tengo una duda respecto al pago de una plusvalía, explico el caso.

    Mis padres estaban casados en gananciales.
    Mi madre falleció en marzo de 2001 (quedándose mi padre como usufructuario del 50% y propietario de su 50%).
    Mi padre falleció en octubre de 2008.
    No hicimos la escritura de aceptación de herencia hasta octubre de 2009.

    Somos tres hermanos y hemos vendido el piso y ahora toca liquidar la plusvalía, haremos la de los 3 conjuntamente desde la cuenta común que tenemos.

    Bien, mi duda es sobre cómo tenemos que rellenar las casillas de “parte adquirida” y “fecha de adquisición”:
    - ¿100% desde el fallecimiento de mi madre (marzo 2001)?
    - ¿50% desde el fallecimiento de mi madre (marzo 2001) y 50% desde el de mi padre (octubre 2008)?
    - ¿100% desde el fallecimiento de mi padre (octubre 2008)?

    Y otras dudas:
    - ¿la fecha de escritura de aceptación de herencia (octubre 2009) aplica en este caso o hay que usar la fecha del fallecimiento?
    - ¿tenemos que hacer la autoliquidación por separado cada hermano o es correcto hacerla conjuntamente?

    Espero que me puedan ayudar, dependiendo de las opciones que se escojan las cifras varían mucho…

    Muchas gracias.
    Un saludo,
    Pedro.

    • Hola Pedro,

      En primer lugar decirte que la fecha que hay que usar es la fecha del fallecimiento y que debéis realizar una autoliquidación por separado.

      La liquidación que se debería haber realizado en el momento del fallecimiento de tu padre debería haber sido la siguiente:
      -La parte privativa de tu padre (50%) cada hermano en su proporción de propiedad heredada y desde la fecha de compra del inmueble por parte de tu padre.
      -La parte de usufructo de tu padre no genera pago de plusvalía (la extinción del usufructo y consolidación del dominio, conforme a una STS de 16 de enero de 1999, no constituye hecho imponible del impuesto y no se produce el devengo del impuesto al no constituir transmisión de propiedad ni constitución de derecho).

      A la venta del piso se debería realizar la siguiente liquidación:
      -Lo que proviene de la parte privativa de tu padre (50%), desde la fecha de fallecimiento de tu padre.
      -El otro 50% desde la fecha de fallecimiento de tu madre.

      Saludos,
      Carlos Jiménez

  22. Hola buenos días.
    Tengo una duda referente al cálculo de la plusvalía.
    Fecha fallecimiento en Madrid : 13 abril de 2015. Deja viuda y dos hijas, mi madre tiene el usufructo y mi hermana y yo la nuda propiedad
    Fecha de compra de la vivienda habitual 15 de noviembre de 1977.
    Valor del suelo: 102.384,57.
    Al hacer el cálculo de la plusvalía, no se si tengo que poner el 100% del valor del suelo o si tengo que poner el 50%. Dependiendo de un valor u otro, las bonificaciones son distintas.
    Muchas gracias
    Un saludo
    Elisa

    • Hola Elisa,

      El porcentaje que se debe liquidar en la plusvalía dependerá de la parte transmitida por herencia, es decir, si solo se hereda el 50% de la vivienda porque el otro 50% ya es privativo de su madre se deberá liquidar el 50%, si se hereda la totalidad de la vivienda se deberá liquidar el 100%. De la parte liquidada, tanto usted, como su hermana y su madre deberán liquidar cada una la parte que les corresponda, su madre la del usufructo y ustedes dos cada una la de la parte de nuda propiedad que les corresponda.

      Saludos,
      Carlos Jiménez

      • Muchas gracias.
        Efectivamente, se transmite el 50% de la vivienda.
        Entiendo, por sus comentarios, que tenemos que rellenar cada una una liquidación de plusvalía? o con una por el total sería suficiente.?
        Ando, algo perdida.

  23. Buenos días, Me permito hacerles una consulta acerca de la dichosa plusvalía.

    Compra-venta de inmueble urbano: fecha de C/V 2005.
    Por desconocimiento e ingenuidad por mi parte, en el contrato de C/V se especificó que la plusvalía la pagaría el comprador (yo).

    Tras la firma de escritura acudí al registro del ayuntamiento para informarme sobre ese pago y no me dejaron pagarlo porque todavía no se había cambiado de nombre o algo así.

    Desde entonces no he tenido reclamación de ese pago, ni por parte del ayuntamiento ni por parte del vendedor.

    Tengo entendido que el pago de la plusvalía municipal prescribe a los 4 años y 6 meses.

    Dado el tiempo que ha transcurrido desde la firma de la escritura (mas de 10 años) sin haberme reclamado el pago, ¿debo suponer que ha prescrito?

    En el supuesto de que la plusvalía se hubiera pagado en plazo por parte del vendedor (por error, supongo), ¿podría reclamarme el pago a mi? ¿Esa reclamación tendría prescripción?

    Un saludo
    Gracias.

    • Hola César,

      El pago de la plusvalía por la compra-venta del 2005 efectivamente ha prescrito. Ahora bien, en la próxima transmisión que haya del citado inmueble, el periodo temporal a computar para el cálculo de la plusvalía no será desde la fecha de la compraventa en el 2005, sino desde la fecha en la que se produjo la última transmisión en la que se pagó la plusvalía.

      Respecto a la segunda pregunta que me hace decirle que si efectivamente en el contrato se hizo constar que la plusvalía la pagaría usted, el vendedor le puede reclamar esa cantidad. Respecto a la prescripción en este caso siento no poderle ayudar porque se sale de lo que es el ámbito fiscal y entra dentro de lo que es el ámbito civil.

      Saludos,
      Carlos Jiménez

  24. Muchas gracias por ayudarme a aclarar mi siguiente duda/dilema:

    22.05.2014 falleció mi madre. Heredamos mi hermano y yo 25% cada uno de la propiedad (total 50%), y a mi padre se adjudicó solo su parte por gananciales (50%) y el usufructo (no heredó nada de propiedad).

    Ahora el ayuntamiento pretende liquidar la plusvalia tanto sobre nuestra herencia (50% de la propiedad) como sobre el usufructo de mi padre sobre esa parte heredado (otro/el mismo 50%).

    La duda es, efectivamente se pagaría la plusvalia por duplicado tanto sobre nuestra herencia como el derecho de usufructo? O solo debemos pagar sobre la propiedad “transmitido” – 50%. Y en ese caso, es igual quién lo paga o sería nominativo a cada “heredero”?

    Muchas gracias de nuevo por tu ayuda… No encontramos nada de claridad en la web ni en las ordenanzas municipales y ya no sabemos a quién creer.

    Jose Luis

    • Hola Jose Luis,

      La plusvalía no se pagará por duplicado ya que, por lo que a la parte heredada de su madre se refiere, usted y su hermano pagaran por el porcentaje que les corresponda por la nuda propiedad y su padre por el que le corresponda por el usufructo. Por ejemplo, si la parte de su padre fuera según las reglas de valoración del usufructo el 20%, las partes de nuda propiedad de usted y su hermano se valorarán en el 40% cada una. Así pues, en este caso, y por la parte heredada de su madre, usted y su hermano pagarían la plusvalía por el 40% que se corresponde a la valoración de la nuda propiedad y su padre por el 20% que se corresponde a la valoración del usufructo.

      Saludos,
      Carlos Jiménez

  25. Buenos días,

    Mi consulta es la siguiente espero q me puedas ayudar.
    Muerte del causante 08.06.1981 Madrid
    Aceptación de la herencia 23.04.2015 (yo me quedo 2/3 de pleno dominio, 1/3 de nuda propiedad y mi madre solo 1/3 del usufructo)
    Prescrito sucesiones y plusvalía municipal (auto liquidaciones ya presentadas)
    Si vendo por ejemplo, la propiedad en 2020, como se calcularía la plusvalía municipal? El valor catastral del suelo en 2020 multiplicado por los coeficientes de Madrid teniendo en cuenta la fecha de 1981 en la q falleció el causante o la de 2015 en la q se aceptó la herencia en documento público?
    Y la ultima pregunta, si dentro de unos ańos fallece el usufructuario, y quiero consolidar el 100% del pleno dominio, tendría que pagar la plusvalía municipal?
    Mil gracias, Luis

    • Hola Luis,

      En los supuestos de transmisión por causa de muerte, el devengo no se produce en la fecha de aceptación de la herencia, sino en el momento de la defunción del causante, es decir, en tu caso el 1981.

      Respecto a tu segunda pregunta decirte que la extinción del usufructo y consolidación del dominio, conforme a una STS de 16 de enero de 1999, no constituye hecho imponible del impuesto y no se produce el devengo del impuesto al no constituir transmisión de propiedad ni constitución de derecho.

      Saludos,
      Carlos Jiménez

      • Hola Carlos,

        Primero gracias por la respuesta, la segunda parte me queda clara, pero respecto a la primera aun tengo dudas, me explico, al aceptar ahora la herencia y debido al paso del tiempo no he tenido q pagar ni sucesiones ni plusvalía municipal en la transmisión mortis causa y aquí entiendo q el periodo es desde 1981 hasta 2015. Ok, pero me refería a que si vendo la casa en el futuro, por ejemplo en el 2020 cual seria el periodo a considerar para calcular la plusvalía teniendo en cuenta que ya no sería una transmisión por causa de muerte sino una venta a un particular por ejemplo.
        Gracias de nuevo
        Luis

        • Hola Luis,

          Al no haber liquidado la plusvalía en su momento, y aunque haya prescrito la que tenías que pagar por la muerte del causante en 1981, la fecha a partir de la cual se contabilizará el número de años cuando transmitas el inmueble no será ninguna de las dos que mencionas, sino la de la anterior transmisión en la que se realizó el pago de la plusvalía municipal, o en su defecto la de adquisición del inmueble.

          Saludos,
          Carlos Jiménez

  26. Buenos días Carlos,

    Mi suegro, nacional y residente en Francia, murió en 2003 dejando herederas de sus inmuebles a sus hijas también residentes francesas. En Francia han liquidado los impuestos correspondientes, deben pagar plusvalía para poder inscribir los inmuebles a su nombre?
    Gracias de antemano

    • Hola Diego,

      Si su suegro murió en 2003, ya ha pasado el plazo que estipula el artículo 66 de la LGT para que la Administración pueda exigirles tanto el pago de la plusvalía municipal como la liquidación del Impuesto sobre Sucesiones. Pueden inscribir los inmuebles a su nombre tan solo con la escritura de herencia.

      Saludos,
      Carlos Jiménez

  27. Hola, me surge una duda:

    El ayto de zaragoza establece para las plusvalias una bonificación en función de valor catastral del suelo si se trata de vivienda habitual del fallecido. Si ese valor catastral es de 0 a 40.000 euros (bonifica 65%) y de 41000 a 70000 euros (bonifica 45%), no indicando nada para cantidades superiores, ¿qué pasaría si le vcs fuese 71000 euros?, ¿tendría la misma bonificación que si cobrará 70000 euros, o perdería toda bonificación?

    Gracias.

    • Hola,

      Tal y como lo plantea usted, y si la ordenanza fiscal no estipula otra cosa, se perdería toda la bonificación.

      Saludos,
      Carlos

  28. Mi tia falleció en Agosto de 2005,los sobrinos aceptamos la herencia en Julio de 2010, estariamos obligados a pagar plusvalia.- saludos

    • Hola,

      Efectivamente en las herencias son los herederos los obligados al pago de la plusvalía urbana de los inmuebles adquiridos. No obstante en su caso, por las fechas que da, ya han transcurrido para ustedes más de 4 años desde el final del periodo de liquidación de dicho tributo, que es el período de tiempo máximo que marca la LGT para poder reclamar su pago, de tal manera que ya no se lo pueden exigir. Como característica de dicho impuesto hay que señalar que el mismo no prescribe, sino que en la próxima obligación de liquidación del mismo el tiempo a computar no será desde la fecha de esta transmisión hereditaria sino desde la última transmisión en que se liquidó la plusvalía municipal.

      Espero haberle ayudado. Un saludo.
      Carlos Jiménez

  29. Recientemente hemos liquidado la Plusvalia municipal por la venta de un piso en el que mi madre tenia la propiedad del mismo en un 50% (desde 1978 en gananciales con mi padre) y nosotras las hijas el otro 50% desde 2010 (año en que heredamos la vivienda).

    Hice dos autoliquidaciones poniendo el 100% del valor catastral del suelo en cada una de las autoliquidaciones y un 50% como parte transmitida en cada liquidación. ¿Es correcto?
    Muchas gracias por contestarme a esta duda.

    • Hola María,

      Efectivamente tal y como lo has hecho es correcto y así debe hacerse la liquidación, si bien fíjate que sean esos los datos que realmente piden en el modelo de autoliquidación, ya que éste depende de cada ayuntamiento y a veces hay variaciones de un ayuntamiento a otro.

      Un saludo,
      Carlos Jiménez

  30. Hola,haber mi hermano y yo somos.propietarios de un piso q heredamos d m madre cuando fallecio en el 2007 ahora kerems venderlo y me gustaria saber como calculo lo del.plusvalia y si saben cuanto se queda hacienda x vender una vivienda.. gracias d antemano

    • Hola Mónica,

      La plusvalía urbana se calcula de acuerdo a lo que establece la TRLHL y la ordenanza municipal correspondiente del municipio donde se encuentre el inmueble. Para ello se tienen en cuenta diversos parámetros y no se trata de un cálculo sencillo y directo sino que es algo más complejo. Si necesita el cálculo del valor exacto puede solicitar mis servicios a través del enlace de Consultas Tributarias del pie de página. En este caso debería proporcionarme la fecha de fallecimiento de su madre (y confirmarme que en ese momento se pagó la plusvalía municipal correspondiente ya que si no es así me debería proporcionar la última fecha de transmisión del inmueble anterior al fallecimiento de su madre) así como la población y el valor catastral del suelo donde se encuentra el inmueble.

      En cuanto a lo que se queda hacienda por vender una vivienda, en primer lugar comentarle que la ganancia patrimonial se calcula restando al valor de venta más los impuestos inherentes a la venta, el valor de compra más los impuestos inherentes a la compra. Sobre esta ganancia patrimonial obtenida se aplican los tipos de la base del ahorro, que para el año 2015 son los que se muestran a continuación y de los que se obtendrá la cantidad a tributar.

      0 – 6.000€ –> 20%
      6.000,01€ – 50.000€ –> 22%
      50.000,01€ en adelante –> 24%

      Espero haberle sido de ayuda. Saludos,
      Carlos Jiménez

  31. buenas tardes comentarle que mis padres quieren donarnos a mi hermano y a mi una vivienda y no tengo claro si la plusvalia municipal a pagar seria igual en el caso de donacion o en el caso de herencia, puesto que en el caso de donacion nos la han calculado y es excesiva para nosotros si bien nos asesoran que esperemos a heredar puesto que en este caso existen bonificaciones que la reducirian considerablemente. es esto verdad? podria contestarme porfavor a mi duda?
    gracias y saludos

    • Hola Pedro,

      La Plusvalía municipal es un impuesto local mientras que el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones es un impuesto estatal cedido a las Comunidades Autónomas. Así pues, las bonificaciones sobre este tributo (Plusvalía municipal) en función de si es herencia o donación las puede establecer el ayuntamiento donde se encuentre la vivienda. Si se pone en contacto con el mismo le informarán al respecto. Tenga en cuenta no obstante que normalmente estas bonificaciones se establecen solo sobre la vivienda habitual y no sobre segundas viviendas; le recomiendo que pida aclaración también sobre este punto.

      Espero haberle resultado de ayuda. Un saludo,
      Carlos Jiménez

  32. Me gustaría que me comentaras como se realizaría el calculo en una finca en la que hay dos viviendas y sotano al 50 %, y azotea al 50% y porque nos han pasado del ayuntamiento tres liquidaciones a cada uno de los propietarios ( es decir 6) y no me cuadra.

    Gracias de antemano

    • Hola Elena,

      Antes de nada pedirte disculpas por no haber podido contestar antes, pero en estas fechas cercanas a final de año, los picos de trabajo hacen que sea difícil atender estos comentarios con la prestancia que me gustaría.

      Por lo que a tu pregunta se refiere decirte que el IBI o el IIVTNU se liquida para cada una de las referencias catastrales, así que es posible que realmente en la finca existan 6 referencias catastrales. Lo mismo sucede en pisos con parking y trastero en que cada uno tiene su referencia catastral, donde cada año los propietarios han de pagar el IBI por separado de los tres. En caso contrario no tendría sentido.

      Espero haberte ayudado y te animo a que te registres en el blog.

      Saludos,
      Carlos Jiménez

  33. Todos con los que hablo me dicen que se calcula sobre el valor de mercado y por lo que leo en tu web la plusvalía se calcula sobre el valor catastral, no sobre el valor de mercado.

    Gracias por hacer mas comprensible algo que se empeñan en enmarañar.

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