FISCALIDAD ALQUILER A FAMILIARES

Compártelo en tus redes:Tweet about this on TwitterShare on FacebookShare on Google+Share on LinkedInEmail this to someonePrint this page

Fiscalidad alquiler a familiares. En los tiempos de crisis que corren, es habitual que aquellos que disponen de una vivienda desocupada cedan la misma a familiares cercanos que, por diferentes motivos, no disponen en ese momento de vivienda, realizando dicha cesión bien de forma gratuita o bien a un precio testimonial que se encuentra normalmente por debajo de los precios medios del mercado de alquiler.

 

ARTÍCULO ACTUALIZADO, DE ACUERDO A LOS CAMBIOS QUE HA SUFRIDO LA FISCALIDAD DEL ALQUILER A FAMILIARES A PARTIR DEL 1 DE ENERO DE 2015 CON LA ENTRADA DE LA REFORMA FISCAL, EN LA PÁGINA “TRIBUTACIÓN ALQUILER A FAMILIARES TRAS LA REFORMA FISCAL

Alquiler a familiares

 

Estas cesiones no obstante, tienen la consideración de alquiler a familiares para la Agencia Tributaria (www.aeat.es), la cual establece un rendimiento neto computable mínimo a integrar dentro de la declaración de IRPF del propietario de la vivienda (y por tanto puede infringir sanciones en caso de no hacerlo). En este artículo vamos a ver cual ese rendimiento mínimo que marca la Ley del IRPF para el alquiler a familiares, realizando después un ejemplo numérico de cálculo.

 

En este punto cabe señalar que en el caso de que el familiar beneficiario de la cesión del piso pague al propietario un alquiler cuya cantidad suponga que el rendimiento neto imputable, obtenido por el método general de cálculo para los alquileres, sea superior a ese valor mínimo marcado por la Ley para el alquiler a familiares, será ese valor superior el que deba imputar el propietario en su declaración de IRPF.

 

Para obtener el rendimiento mínimo imputable en el alquiler a familiares no tenemos más que referirnos al artículo 24 de la Ley del IRPF, la cual establece que,

“Cuando el adquirente, cesionario, arrendatario o subarrendatario del bien inmueble o del derecho real que recaiga sobre el mismo sea el cónyuge o un pariente, incluidos los afines, hasta el tercer grado inclusive, del contribuyente, el rendimiento neto total no podrá ser inferior al que resulte de las reglas del artículo 85 de esta ley”.

 

Si a continuación nos referimos al mencionado artículo 85, vemos que éste dispone que,

“…tendrá la consideración de renta imputada la cantidad que resulte de aplicar el 2 por ciento al valor catastral, determinándose proporcionalmente al número de días que corresponda en cada período impositivo.

En el caso de inmuebles localizados en municipios en los que los valores catastrales hayan sido revisados, modificados o determinados mediante un procedimiento de valoración colectiva de carácter general, de conformidad con la normativa catastral, y hayan entrado en vigor a partir del 1 de enero de 1994, la renta imputada será el 1,1 por ciento del valor catastral.”

 

Se aplicará, asimismo, el porcentaje del 1,1 por 100 en el supuesto de que, a la fecha de devengo del impuesto (normalmente el 31 de diciembre), el inmueble carezca de valor catastral o dicho valor no haya sido notificado a su titular, si bien dicho porcentaje se aplicará sobre el 50 por 100 del valor por el que los mismos deban computarse a efectos del Impuesto sobre el Patrimonio. Es decir, sobre el mayor valor de los dos siguientes:

a) Valor comprobado por la Administración a efectos de otros tributos.

b) Valor, contraprestación o precio de adquisición.

 

Si los arrendatarios del inmueble son varios, este régimen especial se aplica a la parte del rendimiento neto que corresponda a los familiares que tengan el grado de parentesco legalmente establecido.

 

En resumen, ese rendimiento neto mínimo imputable en el caso del alquiler a familiares, será el mismo que el que se debería imputar el propietario en el caso de tener la vivienda a su disposición, y su valor oscila entre el 1,1% y el 2% del valor catastral del inmueble objeto de la cesión, en función de si dicho valor catastral ha sido revisado con posterioridad o anterioridad al 1 de enero de 1994. En caso de que el inmueble no disponga de valor catastral, el rendimiento neto imputable será el 1,1% del 50% del valor por el que el mismo deba computarse a efectos del Impuesto sobre el Patrimonio.

 

Fiscalidad alquiler a familiares: Ejemplo numérico

Como ejemplo de cálculo numérico podemos considerar un inmueble con un valor catastral de 90.000€, de los cuales 50.000€  corresponden al valor de la edificación y 40.000€ al valor del suelo o terreno. Así mismo, dicho valor catastral procede de un proceso de revisión que tuvo lugar en el año 1.997. El inmueble en cuestión es propiedad de una pareja que lo cede gratuitamente durante el año 2013 a su hijo, que recientemente se ha quedado en el paro, para que éste conviva con su pareja.

 

En este caso, la cantidad a imputar por dichos padres en su declaración de IRPF de ese año 2013 como rendimiento neto del inmueble será igual a:

1,1% * 90.000€ = 990€

Señalar que se ha considerado el porcentaje del 1,1% debido a que la revisión catastral de dicho inmueble se produjo en 1.997.

 

Como último punto a resaltar cabe decir aquí que, visto que como mínimo el propietario siempre va a tener que imputarse esa cantidad mínima, pague algo o no el que disfrute del piso, lo más beneficioso fiscalmente hablando para ambas partes es acordar un precio de alquiler que haga que ese rendimiento neto imputable, obtenido por el método general de cálculo para los alquileres, sea lo más cercano posible a ese valor mínimo marcado por la Ley para el alquiler a familiares, puesto que de esta manera el propietario obtendrá unos ingresos que compensarán el pago que deba realizar por dicha imputación económica en su declaración de IRPF, y así mismo, el beneficiario de la cesión podrá deducir en su declaración dicho pago realizado. Esta práctica de “ajuste económico” es perfectamente válida y ante la misma la AEAT no pondrá ninguna objeción, ya que se ajusta a la legislación vigente.


Hasta aquí el artículo Fiscalidad alquiler a familiares, esperamos que te haya sido de utilidad. Para recibir más artículos como éste, regístrate en el blog y te iremos enviando de forma automática los que se vayan publicando. Solo tienes que introducir tu nombre y tu email en el apartado dedicado a ello en la barra lateral. Igualmente, si crees que este blog puede ayudar a más gente, comparte el artículo con familiares, amigos y conocidos en redes sociales.

 

Si necesitas asesoramiento fiscal y/o patrimonial profesional sobre éste u otros temas puedes solicitar nuestros SERVICIOS, o bien coméntanos tu caso o consulta a través de la página de CONTACTO.

Minimizaremos tu factura fiscal y aumentaremos tu rentabilidad patrimonial de forma garantizada. Solicita sin compromiso tu PRESUPUESTO GRATUITO.

NO DEJES PASAR LA OPORTUNIDAD Y COMPRUÉBALO, VERÁS COMO QUEDAS SATISFECHO.

Compártelo en tus redes:Tweet about this on TwitterShare on FacebookShare on Google+Share on LinkedInEmail this to someonePrint this page
Posted in Fiscalidad, Inmobiliaria.

22 Comments

  1. Mi pregunta es la siguiente:
    Mi hijo vive en una vivienda de mi propiedad, sin ningún contrato ni contraprestación. Él solo paga los suministros.
    Debo declararlo como rendimiento del capital inmobiliario o como renta imputada ? Me refiero a si debo poner “a disposición de sus titulares ” o “arrendamiento” ya que sé que el importe resultante sería el mismo .
    Gracias de antemano.

  2. Lo del “año de revisión del valor catastral” en mi municipio figura que fue en el 2001 con lo que para aplicar el 1,1 o 2% se le ha de aplicar el 2% ya que Hacienda solo considera aplicable el 1,1% del valor catastral a los valores revisados con posterioridad a 2005. Sin embargo, lo que no entiendo es que el valor catastral de la vivienda no habitual que tengo como “a disposición de sus titulares”, se ha triplicado desde 2001 con lo que la renta imputada se ha triplicado, lo que no entiendo es que si el valor catastral en estos 14 años se ha triplicado ¿cómo es que se considera que el valor catastral no ha sido revisado desde 2001, si ha triplicado su valor y el precio de los pisos ha bajado?.

    • Hola Juan,

      El motivo es que aunque no haya un procedimiento de revisión catastral, las Leyes de Presupuestos Generales del Estado permiten actualizar los valores catastrales por aplicación de coeficientes. Esta actualización de valores no se considera revisión catastral.

      Saludos,
      Carlos

  3. Hola. Mi caso es que tengo un piso en propiedad, junto a mi marido, y en el que vive mi madre. Cuando hago la declaración lo pongo como vivienda otros usos , con lo que pagamos unos 600€ a Hacienda. Hay algún modo de pagar menos?. Gracias

    • Hola,

      Como mínimo se ha de poner el 2%, o el 1,1% en función del año de revisión, del valor catastral. Esta cantidad es la que entiendo que pone usted, por lo que no se puede rebajar más.

      Saludos,
      Carlos

      • Hola Carlos. En este mismo caso, ¿ a la cantidad que resulte del 2% , se le pueden descontar los gastos, IBI, Comunidad ,… etc y seguidamente al neto que quede, el 60% ? Gracias.
        Ximo Martin.

        • Hola Ximo,

          El valor mínimo que se debe considerar es el mismo que se obtendría en el cálculo de la renta imputada, no pudiendo deducir ningún gasto ni aplicar ninguna reducción. El valor mínimo es por tanto el 1,1% o el 2%, en función de la fecha de revisión catastral, sobre el valor catastral.

          Un cordial saludo,
          Carlos

  4. Gracias y muy interesante el artículo aunque no me queda claro el asunto para los que viven en el extranjero. En este caso se trata de una señora -mi hermana- que se casó con un militar norteamericano en el año 2010 y se marchó para allá a vivir.

    Aquí lo único que le queda es su casa de soltera que me la cedió a mi sin alquiler alguno desde el año 2014 para que pueda vivir en ella hasta que mejore mi situación (y decida venderla o la ponga en alquiler -supongo-), y unos pocos dividendos que recibe de unas acciones del BBVA (unos 400€ anuales). Por el momento no tiene ninguna intención de regresar a España y allí no trabaja ni tiene ingresos -es ama de casa-, por tanto la pregunta es ¿esta obligada a declarar algo? ¿es obligatorio declarar el modelo 210 en ese este caso? Muchas gracias por su información Sr. Carlos.

    Nota- los gastos de agua, luz, el ibi, y demás gastos corren de mi cuenta.

    • Hola Julio,

      Efectivamente su hermana debe realizar la declaración de la renta imputada por el inmueble en cuestión mediante el modelo 210. Se debe presentar una declaración anual, y dicha presentación se puede realizar durante todo el año natural siguiente al que se declara. Es decir, durante 2016 se presentan las declaraciones por las rentas imputadas del 2015.

      Un saludo,
      Carlos

  5. Se ha cedido el uso de una segunda residencia comprada en régimen de gananciales a los padres de uno de los cónyuges. Se declara el 50% del 1,1 % cada uno de ellos? O sólo lo declara por el 100% uno de ellos?

    • Hola Graciela,

      Si se ha cedido a los padres de uno de los cónyuges sin contrato de alquiler, lo normal en estos casos es declarar el 50% del 1,1% o 2% cada uno de ellos como si fuera una renta imputada normal. Siendo estrictos los padres deberían tributar la cesión como una donación, pero eso no se suele hacer.

      Saludos,
      Carlos

  6. Hola buenos días

    Primeramente darles las gracias y felicitarles por los comentarios tan claros y precisos.
    Mi caso, es la cesión de una vivienda de mi propiedad a un hijo que se acaba de casar, no hay documento por medio
    Mis dudas :
    - Debo hacerle firmar un contrato en precario para el caso de una ruptura matrimonial?
    - Fiscalmente yo declaro el 1,1 % al ser un municipio revisado, ya me quedó claro que no puedo hacer la reducción del 60 %, pero el resto de gastos que yo pago : seguro, IBI y el 3 % del valor de construcción como amortización se podrían aplicar?
    Muchas gracias

    • Hola José Luis,

      En mi opinión, y para evitar posibles problemas futuros, lo más conveniente sería hacer firmar a los dos un contrato en precario.

      Respecto a la segunda cuestión decirle que lo que ha de tener en cuenta es que en caso de alquiler a un familiar la renta neta que se declara no puede ser inferior al 1,1% del valor catastral en ningún caso, por lo que aunque deduzca gastos y le salga hipotéticamente una renta negativa, el valor a declarar no puede ser inferior a ese 1,1% del valor catastral.

      Un saludo,
      Carlos

  7. ¿Es aplicable la deducción del 60% por inmueble dedicado a vivienda sobre el resultado del 2 o 1,1% del valor catastral como rendimiento por cesión a un familiar?

  8. Muy interesante el artículo, tengo una duda, en mi caso particular mi madre le cede el piso gratuitamente a mi hermana, si tributa como imputación de rentas en este ejercicio se le aplica el 2% porque el valor catastral no está revisado en los diez últimos periodos impositivos, y si se le aplica en rendimiento de arrendamiento a un familiar es el 2% o el 1,1%??? Tributaría en esta última opción como rendimiento de capital inmobiliario o como imputación de rentas (importante a efectos de mínimos para obligación de declarar)?? En caso de hacerlo como rendimiento del capital inmobiliario, qué documentación podrían requerir aportar? Gracias por adelantado

    • Hola,

      Si se incluye como rentas inmobiliarias, al estar arrendado a un familiar el rendimiento neto mínimo sería el 2% del valor catastral.

      Para tributar como rendimiento del capital inmobiliario deberían aportar el contrato de alquiler, así como justificar el pago del alquiler acordado.

      Saludos,

  9. Buenas tardes. Muy interesante el articulo. Tengo una pregunta. En mi caso soy residente fiscal en alemania y tengo un piso en españa que quiero cederle a mi hermano. Se que al ser residente fiscal fuera de españa, tengo que realizar la declaracion 210 trimestralmente. Se aplica las mismas leyes que menciona en su articulo? deberiamos hacer un contrato ajustandolo exactamente igual que expone en su articulo? seria lo mas conveniente para los dos tambien en este caso?

    Muchas gracias por su respuesta

    • Hola Bea,

      Efectivamente así es. De acuerdo a la redacción de la Ley del IRNR podemos concluir que en un caso como el suyo la base imponible no podrá ser menor a lo que estipulan los artículos 24 y 85 de la Ley del IRPF (artículo este último que con la reforma fiscal que ha entrado en vigor el uno de enero de 2015 ha variado respecto a lo que se señala en el post).

      Respecto a la confección del contrato ajustándolo a lo que se expone en el post, en cuanto al precio del alquiler a hacer constar, tenga en cuenta que en su caso, al ser residente en Alemania, para la determinación de la base imponible podrá deducir los gastos previstos en la Ley del IRPF, siempre que acredite que están relacionados directamente con los rendimientos obtenidos en España y que tienen un vínculo económico directo e indisociable con la actividad realizada en España. Al deducir gastos, deberá adjuntarse a la declaración del impuesto un certificado de residencia fiscal en Alemania expedido por las autoridades fiscales de dicho Estado.

      Saludos,
      Carlos Jiménez

  10. Saludos:

    Acabo de leer su artículo relativo a la obligación de declarar los alquileres a familiares y su fiscalidad.

    Tengo entendido que podría haber una salvedad a dicha obligación, si no he sido mal informado. Se trataría de redactar y firmar un contrato de arrendamiento en precario, por el cual ambas partes se comprometen a la cesión del bien a cambio de su mantenimiento y otras condiciones no necesariamente económicas.

    Mi pregunta es: ¿Sería aplicable en ciertos casos? ¿Hasta qué punto es válido?

    Gracias.

    • Hola Miguel Ángel,

      Efectivamente es aplicable el contrato en precario y se trata de una figura válida. Al respecto de la fiscalidad en un caso así, y según dispone la DGT en su respuesta a una consulta vinculante,

      “Se hace preciso transcribir previamente los preceptos de la Ley del Impuesto (Real Decreto Legislativo 3/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el Texto Refundido de la ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (BOE de 10 de marzo de 2004) que afectan al asunto consultado: artículos 6.3, 22, 44.1 y 87.

      Artículo 6.3. “Se presumirán retribuidas, salvo prueba en contrario, las prestaciones de bienes, derechos o servicios susceptibles de generar rendimientos del trabajo o del capital”.

      Artículo 22. “Cuando el adquirente, cesionario, arrendatario o subarrendatario del bien inmueble o del derecho real que recaiga sobre el mismo, sea el cónyuge o un pariente, incluidos los afines, hasta el tercer grado inclusive, del contribuyente, el rendimiento neto total no podrá ser inferior al que resulte de las reglas del artículo 87 de esta Ley”.

      Artículo 44.1. “La valoración de las rentas estimadas a que se refiere el artículo 6.3 de esta Ley se efectuará por el valor normal en el mercado. Se entenderá por éste la contraprestación que se acordaría entre sujetos independientes, salvo prueba en contrario”.

      Artículo 87. 1. “En el supuesto de los bienes inmuebles urbanos, calificados como tales en el artículo 62 de la Ley 39/1988, de 28 de diciembre, Reguladora de las Haciendas Locales, no afectos a actividades económicas, ni generadores de rendimientos del capital inmobiliario, excluida la vivienda habitual y el suelo no edificado, tendrá la consideración de renta imputada la cantidad que resulte de aplicar el 2 por ciento al valor catastral, determinándose proporcionalmente al número de días que corresponda en cada período impositivo.

      En el caso de inmuebles cuyos valores catastrales hayan sido revisados o modificados, de conformidad con los procedimientos regulados en los artículos 70 y 71 de la Ley 39/1988, de 28 de diciembre, Reguladora de las Haciendas Locales, y hayan entrado en vigor a partir del 1 de enero de 1994, la renta imputada será el 1,1 por ciento del valor catastral.

      Si a la fecha de devengo del impuesto los inmuebles a que se refiere este apartado carecieran de valor catastral o éste no hubiera sido notificado al titular, se tomará como base de imputación de los mismos el 50 por ciento de aquel por el que deban computarse a efectos del Impuesto sobre el Patrimonio. En estos casos, el porcentaje será del 1,1 por ciento.

      Cuando se trate de inmuebles en construcción y en los supuestos en que, por razones urbanísticas, el inmueble no sea susceptible de uso, no se estimará renta alguna”.

      Conforme a los preceptos citados, si se prueba que la cesión del local se realiza de forma gratuita, el cedente no obtendría por tal cesión rendimientos del capital inmobiliario pero sí debería efectuar la imputación de rentas inmobiliarias establecida en el artículo 87, ya que se trataría de un inmueble urbano que no genera rendimientos del capital inmobiliario.

      En el supuesto de que no pudiera probarse la gratuidad, o el precio de la cesión o arrendamiento fuese inferior al de mercado, procedería aplicar el artículo 44.1 (valor normal en el mercado), debiendo tenerse en cuenta que por aplicación de lo dispuesto en el artículo 22 el rendimiento neto total no podrá ser inferior al que resulte de las reglas del artículo 87.”

      Es decir, como mínimo se deberá declarar el 1,1%/2% del valor catastral.

      Espero haberle sido de ayuda,
      Carlos Jiménez

Deja un comentario