DESAPARICIÓN COEFICIENTES DE ABATIMIENTO. EFECTO EN LA VENTA DE UN INMUEBLE

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Desaparición coeficientes de abatimiento. Efecto en la venta de un inmueble. Unos artículos atrás (Eliminación de los coeficientes de abatimiento. Ejemplo numéricoya planteamos lo que suponía fiscalmente, tras el anuncio de reforma fiscal realizado por el Gobierno, la eliminación de los coeficientes de abatimiento en el caso de unas acciones, pero ya que ha llegado una cuestión preguntando sobre lo que supondría en el caso de un inmueble, vamos a realizar el mismo ejercicio para éstos, tomando como datos del ejemplo unos parecidos a aquellos sobre los que han realizado la consulta.

 

Desaparición coeficientes de abatimiento

 

Desaparición coeficientes de abatimiento. Ejemplo con inmuebles

Supongamos que el 1 de enero de 1975 se adquirió un inmueble por 998.316 pesetas o 6.000€ impuestos y gastos incluidos, y que tras ponerlo a la venta en los últimos meses a fecha de hoy hemos encontrado comprador por un precio de 158.000€, quedando con el mismo para realizar la escritura de compra-venta bien el 31 de diciembre de 2014 o bien el 1 de enero de 2015. Vamos a ver la diferencia de tributación existente en función del día en que se realice la venta.

 

Comenzamos con el caso donde la venta se produce el 31 de diciembre de 2014, teniendo en cuenta que aquí son de aplicación tanto los coeficientes de actualización del valor de adquisición del inmueble, como los coeficientes de abatimiento correspondientes por la parte proporcional del tiempo transcurrido entre la fecha de compra y el 20 de enero de 2006.

 

En primer lugar tendremos en consideración los coeficientes de actualización, que según los Presupuestos Generales del Estado para el año 2014, para las transmisiones de bienes inmuebles no afectos a actividades económicas que se efectúen durante 2014 y cuya adquisición se haya realizado antes de 1994, tiene un valor de 1,3299, lo que supone que el valor de adquisición resultante será de 6.000€ x 1,3299 = 7.979,40€

 

A partir de este valor obtenido vamos a calcular la diferencia existente con el valor de transmisión:

158.000€ – 7.979,40€ = 150.020,60€

 

A continuación calculamos el número de días que el inmueble ha permanecido en el patrimonio del contribuyente, y que suman un total de 14.906 desde el 1 de enero de 1975 hasta el 31 de diciembre de 2014.

 

Seguidamente calculamos el número de días desde la fecha de adquisición del inmueble (1 de enero de 1975) hasta el 20 de enero de 2006, que suman un total de 11.342 y que representan el 77,64% del tiempo total que el inmueble ha permanecido en el patrimonio del contribuyente.

 

Así pues, de los 150.020,60€, el 77,64%, es decir 116.475,99€, son susceptibles de someterse a los coeficientes de abatimiento, por lo que el resto, 33.544,61€, que es la cantidad que corresponde a la ganancia patrimonial obtenida desde el 20 de enero de 2006 hasta la venta (3.267 días o el 22,36% del tiempo que el inmueble ha permanecido en el patrimonio del contribuyente), tributará en su totalidad.

 

Para saber la cantidad de los 116.475,99€ que se podrá ver reducida gracias a los coeficientes de abatimiento, calcularemos el periodo de permanencia en el patrimonio del sujeto pasivo, en número de años, a partir del tiempo que medie entre la fecha de adquisición del elemento y el 31 de diciembre de 1996, redondeado por exceso, lo que en nuestro caso hace un total de 22 años. Teniendo en cuenta que, en el caso de los bienes inmuebles, la ganancia patrimonial se reducirá en un 11,11% por cada año de permanencia que exceda de dos sobre el cálculo anterior, la reducción alcanza el 100% de la ganancia patrimonial obtenida antes del 20 de enero de 2006.

 

Por tanto, la ganancia patrimonial por la que corresponderá tributar en este caso es tan solo aquella obtenida desde el 20 de enero de 2006, que asciende a 33.544,61€ y sobre la que no aplica ningún tipo de reducción.

 

La tributación en este caso será de, teniendo en cuenta la normativa correspondiente al año 2014 (Disposición adicional 35ª de la LIRPF),

21% para los primeros 6.000€ = 1.260€
25% para cantidades que van desde 6.000,01€ hasta 24.000€ = 4.500€
27% para cantidades que van desde 24.000,01€ hasta 33.544,61€ = 2577,04€

Lo que hace un total de: 1.260€ + 4.500€ + 2.577,04€ = 8.337,04€

 

Para el caso de que la venta se produzca el 1 de enero de 2015, y teniendo en cuenta que en esa fecha ya habrán desaparecido tanto los coeficientes de actualización como los coeficientes de abatimiento, los datos de los que dispondremos para realizar el cálculo de la cantidad a tributar serán:

Valor de adquisición: 6.000€
Valor de venta: 158.000€
Ganancia Patrimonial: 152.000€

 

Con ellos, y teniendo en cuenta que a 1 de enero de 2015 ya estará implantada la reforma fiscal con sus nuevas tablas de tributación, ésta será igual a:

20% para los primeros 6.000€ = 1.200€
22% para cantidades que van desde 6.000,01€ hasta 50.000€ = 9.680€
24% para cantidades que van desde 50.000,01€ hasta 152.000€ = 24.480€

Lo que hace un total de: 1.200€ + 9.680€ + 24.480€ = 35.360€

 

Desaparición coeficientes de abatimiento. Conclusiones

En resumen, y por lo que a la tributación se refiere, la diferencia entre vender el inmueble del ejemplo el 31 de diciembre de 2014 o el 1 de enero de 2015 asciende a 35.360€ – 8.337,04€ = 27.022,96€, lo que indica bien a las claras que resulta mucho más rentable venderlo en 2014, ya que puede beneficiarse de la reducción de la ganancia patrimonial que suponen los coeficientes de actualización y de abatimiento, que no venderlo en 2015.

 

Si queremos ir un poco más allá en nuestras conclusiones, y suponiendo el caso en que el piso se hubiera comprado el 1 de enero de 1995, es decir 20 años después de la fecha considerada inicialmente (donde por tanto ya no cabría considerar los coeficientes de abatimiento si la venta se realiza en 2014), la tributación si la escritura se realiza el 31 de diciembre de 2014, teniendo en cuenta que la ganancia patrimonial ascendería a 150.020,60€, sería de:

21% para los primeros 6.000€ = 1.260€
25% para cantidades que van desde 6.000,01€ hasta 24.000€ = 4.500€
27% para cantidades que van desde 24.000,01€ hasta 150.020,60€ = 34025,56€

Lo que hace una tributación total de: 1.260€ + 4.500€ + 34.025,56€ = 39.785,56€

 

Es decir, habría que tributar 4.425,56€ más que si el piso se vendiera en 2015, lo que indica que si el piso hubiera sido comprado con posterioridad al 1994 sería mejor esperarse a escriturar la venta en 2015.






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Posted in Fiscalidad, Inmobiliaria.

2 Comments

  1. Podrias calcularlo para el caso que fuera donación de un piso de padres a hijos. En este caso el piso no se pone a la venta pero al donar el piso tiene un valor que supongo que será el Catastral ¿ Cuanto tendría que pagar el padre en la declaración del año siguiente teniendo encuenta con o sin coeficientes de abatimiento ?

    • Hola Samuel,

      Los coeficientes de abatimiento solo aplican en el IRPF, y por tanto no cabe considerarlos en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, que es el que cabe aplicar en el caso de una donación como tú planteas. Comentarte además que el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones es un impuesto cedido a las Comunidades Autónomas, en el cual éstas tienen cierta capacidad normativa, motivo por el cual la tributación a realizar dependerá de la Comunidad Autónoma en la cual se encuentre la vivienda objeto de donación.

      En cuanto al valor a dar al piso donado decir que se aplica la misma regla de valoración que en el caso del Impuesto sobre el Patrimonio, en virtud de lo establecido en el artículo 18 de la LISD, es decir el mayor de los tres valores siguientes: el valor catastral, el valor comprobado por la Administración a efectos de otros tributos, o bien el precio, la contraprestación o el valor de la adquisición. No obstante, si el valor real que atribuyen los contribuyentes a la vivienda habitual es superior al resultante de la aplicación de la regla anterior, prevalecerá este primero.

      Saludos,
      Carlos Jiménez

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