DEDUCCIÓN POR ADQUISICIÓN DE VIVIENDA TRAS MODIFICACIÓN DEL PRÉSTAMO HIPOTECARIO

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Deducción por adquisición de vivienda tras modificación del préstamo hipotecario. A pesar de que la desgravación por compra de vivienda habitual ya no es posible para las adquisiciones efectuadas a partir del 1 de enero de 2013, la disposición transitoria decimoctava de la LIRPF sigue permitiendo la deducción para aquellas adquisiciones de vivienda habitual de las que ya se hubiera practicado deducción con anterioridad a dicha fecha. No obstante, en estas circunstancias, surgen dudas sobre la posibilidad de poder seguir practicando la deducción cuando se produce alguna modificación en las condiciones del préstamo hipotecario contratado para la adquisición de la misma, por ejemplo qué sucede ante la subrogación de dicho préstamo a otro banco o su cancelación y la constitución de uno nuevo.

Modificación del préstamo hipotecario

Vamos a dar en este artículo la respuesta a esta cuestión anterior, es decir, si es posible seguir practicando la deducción por adquisición de vivienda habitual por las cantidades destinadas a la amortización del nuevo préstamo contratado, así como por los gastos ocasionados por el cambio de hipoteca. Para ello tomaremos como referencia lo que dispone la Dirección General de Tributos en su respuesta vinculante V2872-15.

Deducción por adquisición de vivienda tras modificación del préstamo hipotecario. Cuestiones previas

En primer lugar decir que obviamente se parte de la hipótesis de que el préstamo concedido inicialmente tuvo como única finalidad el financiar la adquisición de la vivienda que actualmente constituye la residencia habitual.

A continuación señalar que la normativa dispone que la deducción por inversión en vivienda habitual se aplicará sobre “las cantidades satisfechas en el período de que se trate por la adquisición o rehabilitación de la vivienda que constituya o vaya a constituir la residencia habitual”. Añade también que la base de deducción “estará constituida por las cantidades satisfechas para la adquisición o rehabilitación de la vivienda, incluidos los gastos originados que hayan corrido a cargo del adquirente y, en el caso de financiación ajena, la amortización, los intereses, el coste de los instrumentos de cobertura del riesgo de tipo de interés variable de los préstamos hipotecarios y demás gastos derivados de la misma”.

Conforme a lo anterior, cuando la adquisición de la vivienda habitual se realiza con financiación ajena (pudiendo cubrir gastos vinculados con su propia obtención), la deducción se practicará a medida que se vaya amortizando el préstamo destinado a la adquisición.

Deducción por adquisición de vivienda tras modificación del préstamo hipotecario. Respuesta

En el caso de sustituir un préstamo por otro -con las garantías y condiciones que cualquiera de ellos tuviese- ello no conlleva entender que en ese momento concluye el proceso de financiación de la inversión correspondiente y se agotan las posibilidades de practicar la deducción, únicamente implica la modificación de las condiciones de financiación inicialmente acordadas, siempre que, evidentemente, el nuevo préstamo se dedique efectivamente a amortizar el anterior.

Por ello, las anualidades (cuota de amortización e intereses) y demás cuantías que se satisfagan por el nuevo préstamo -en su constitución, vida y cancelación-, en la parte proporcional que del capital obtenido en éste haya sido destinado a la amortización o cancelación del préstamo originario -habiéndose éste primero destinado exclusivamente a la adquisición de la vivienda habitual-, incluida en su caso la cancelación registral hipotecaria, darán derecho a deducción por inversión en vivienda habitual, formando parte de la base de deducción en el periodo impositivo en que se satisfagan, siempre que se cumplan los demás requisitos legales y reglamentarios exigidos.

Cuestión distinta sería un supuesto de cancelación, parcial o total, de la deuda y una posterior obtención de crédito, incluso con la garantía de los citados bienes, sin continuidad entre ambos. Lo cual habría que entender que son operaciones distintas, e implicaría la pérdida al derecho a practicar la deducción por inversión en vivienda habitual por la nueva financiación.

Deducción por adquisición de vivienda tras modificación del préstamo hipotecario. Aspectos a considerar

Recalcar que en sustituciones del préstamo posteriores al 31 de diciembre de 2012, para determinar el derecho a practicar la deducción por las cantidades que se satisfagan a partir de dicha fecha, se debe tener en cuenta lo que establece la disposición transitoria decimoctava en la LIRPF mencionada al inicio del artículo, que regula un régimen transitorio que permite practicar la deducción por adquisición de vivienda habitual a aquellos contribuyentes que cumplan determinados requisitos.

Dicha disposición establece que a partir de 1 de enero de 2013 se suprime la deducción por inversión en vivienda habitual para todos los contribuyentes, si bien se introduce un régimen transitorio para aquellos que hubieran adquirido su vivienda habitual con anterioridad a 1 de enero de 2013, que podrán seguir aplicando la deducción por inversión en vivienda habitual. Para acceder al citado régimen transitorio será necesario, además, que el contribuyente hubiera practicado la deducción por inversión en vivienda habitual en relación con las cantidades satisfechas por la adquisición de dicha vivienda en un periodo impositivo devengado con anterioridad a 1 de enero de 2013.


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Posted in Fiscalidad, Inmobiliaria.

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