COEFICIENTES DE ACTUALIZACIÓN. EFECTO DE SU ELIMINACIÓN EN EL CÁLCULO DE LA GANANCIA PATRIMONIAL

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Coeficientes de actualización. Efecto de su eliminación en el cálculo de la ganancia patrimonial. En el artículo Eliminación de los coeficientes de abatimiento. Ejemplo numérico, vimos lo que supone, en cuanto a la ganancia patrimonial obtenida y la tributación a realizar, y para el caso de unas acciones compradas antes del 31 de diciembre de 1994, la eliminación de los coeficientes de abatimiento que tiene lugar con la reforma fiscal que entra en vigor el uno de enero de 2015. Hoy vamos a ver el efecto que tiene sobre la ganancia patrimonial otro de los cambios significativos que se produce en la citada reforma fiscal, como es la desaparición de los coeficientes de actualización de la inflación que se pueden aplicar hasta el 31 de diciembre de 2014 en la venta de inmuebles no afectos a actividades económicas.

 

Coeficientes de actualización

Coeficientes de actualización. ¿Qué son?

Los coeficientes de actualización son unos valores que hasta la fecha de hoy se establecen, de forma anual, en la Ley de Presupuestos Generales del Estado, y que intentan corregir el efecto de la inflación en la ganancia patrimonial obtenida en la venta de los pisos. Es decir, a la hora de calcular dicha ganancia patrimonial tras la venta de un piso, su valor de adquisición (que estará formado por el importe real por el que se adquirió el piso, al que se sumarán el importe de los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses que se hubiesen satisfecho por el ahora transmitente) se multiplica por el coeficiente de actualización correspondiente que depende del año de compra del piso, de tal manera que el valor de adquisición final que debemos restar al de venta, para obtener la citada ganancia patrimonial a partir de la cual tributaremos, es más real y tiene en cuenta el efecto de la inflación acumulada a lo largo de los años.

 

Así pues, la eliminación de los coeficientes de actualización a partir del 31 de diciembre de 2014, supone de facto que deje de tenerse en cuenta el efecto de la inflación acumulada a la hora de calcular la ganancia patrimonial obtenida en la venta de un piso, lo que supondrá por tanto un incremento de dicha ganancia patrimonial y una mayor tributación, aún a pesar de la bajada de tipos impositivos que introduce la reforma fiscal del 2015. Vamos ahora a calcular dicho incremento de tributación con un ejemplo numérico.

 

Coeficientes de actualización. Ejemplo Numérico

Supongamos que en el año 2000 compramos un piso por un total, valor del piso, impuestos y gastos incluidos, de 100.000€, y que en este momento queremos proceder a su venta obteniendo por él una cantidad de 150.000€ (consideramos que ésta será la cantidad recibida independientemente del año en que se produzca, sea éste 2014, 2015 o 2016), descontados gastos e impuestos a cargo del vendedor, como por ejemplo el IIVTNU o plusvalía municipal. Con estos datos vamos a ver cual sería la tributación resultante en función del año en que se produce la venta.

 

Nota: Hemos considerado que durante todo el tiempo en que el piso ha pertenecido al transmitente no ha estado alquilado en ningún momento, ya que sino al valor final de adquisición obtenido hay que restarle el valor amortizado de la edificación realizado durante ese tiempo de alquiler, y multiplicado este valor por los coeficientes de actualización correspondientes a los años en que se producen las amortizaciones.

 

Cálculo para el año 2014

• Valor de adquisición: 100.000€

• Coeficiente de actualización en el año 2014 para los pisos comprados en el año 2000: 1,2560

• Valor de adquisición una vez aplicado el coeficiente de actualización: 125.600€

• Valor de venta neto: 150.000€

• Ganancia patrimonial: 24.400€

• Cantidad a tributar

Teniendo en cuenta que en el 2014 las ganancias patrimoniales tributan a:

o Hasta 6.000€: 21%
o Entre 6.000€ y 24.000€: 25%
o A partir de 24.000€: 27%

Resulta la siguiente tributación:

o Los primeros 6.000€ al 21%: 1.260€
o Entre 6.000€ y 24.000€ al 25%: 4.500€
o Entre 24.000 y 24.400€ al 27%: 108€

Lo que hace un total de 5.868€

 

Cálculo para el año 2015

• Valor de adquisición: 100.000€

• Valor de venta neto: 150.000€

• Ganancia patrimonial: 50.000€

• Cantidad a tributar

Teniendo en cuenta que en el 2015 las ganancias patrimoniales tributan a:

o Hasta 6.000€: 20%
o Entre 6.000€ y 50.000€: 22%

Resulta la siguiente tributación:

o Los primeros 6.000€ al 20%: 1.200€
o Entre 6.000€ y 50.000€ al 22%: 9.680€

Lo que hace un total de 10.880€

 

Cálculo para el año 2016

• Valor de adquisición: 100.000€

• Valor de venta neto: 150.000€

• Ganancia patrimonial: 50.000€

• Cantidad a tributar

Teniendo en cuenta que en el 2016 las ganancias patrimoniales tributan a:

o Hasta 6.000€: 19%
o Entre 6.000€ y 50.000€: 21%

Resulta la siguiente tributación:

o Los primeros 6.000€ al 19%: 1.140€
o Entre 6.000€ y 50.000€ al 21%: 9.240€

Lo que hace un total de 10.380€

 

Coeficientes de actualización. Conclusiones

A partir de los resultados obtenidos en el ejemplo anterior podemos ver que resulta mucho más rentable o menos lesivo fiscalmente hablando, si tenemos pensado vender un inmueble, hacerlo en el 2014 que en el 2015 o 2016, ya que nos ahorramos de tributar 5.012€ o 4.512€ respectivamente, o lo que es lo mismo un 85,41% o un 76,89% más en términos porcentuales.






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Posted in Fiscalidad, Inmobiliaria.

4 Comments

  1. Aclaración: en caso de que sea mejor dejarlo como está, tendré que indicarle al inquilino que no puede usar la plaza de garaje, al no estar incluida en el contrato de alquiler de la vivienda.

  2. Buenos días, tengo un piso alquilado y en el mismo edificio una plaza de garaje sin alquilar, pero el inquilino del piso la usa con bastante frecuencia. Estaba pensando en incluirla en el contrato de arrendamiento para así ahorrarme anualmente la renta inmobiliaria imputada del IRPF, pero con todas estas modificaciones del IRFP para 2015 (coeficientes de actualización, etc.) me surge una duda: Si algún día vendo esta plaza de garaje, para calcular el valor de adquisición en la ganancia patrimonial, tendré que incluir la amortización correspondiente a cada año que haya estado alquilada. Tiene sentido ahorrarme la renta imputada en el IRPF de cada año, teniendo en cuenta la repercusión a la hora de calcular la ganancia patrimonial cuando se vende. Resumiendo: ¿que es más ventajoso, incluir la plaza de garaje en el contrato o dejarlo como está?

    • Hola Alejandro,

      Efectivamente si vende la plaza de parking deberá incluir la amortización correspondiente a cada año que haya estado alquilada.

      Al respecto de que es más ventajoso?… pues habría que ver el caso en particular, es decir, precio de adquisición, precio hipotético de venta, valor catastral de la edificación, cantidad cobrada como alquiler, gastos que soporta el parking, y realizar el cálculo. Siento no poderle decir nada más, pero si no se realiza el cálculo en detalle no es posible dar una respuesta certera con seguridad, ya que como le decía no hay una regla general, depende de cada situación particular.

      Saludos,
      Carlos Jiménez

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