CÁLCULO DE LA TRIBUTACIÓN POR LA VENTA DE UN INMUEBLE

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Cálculo de la tributación por la venta de un inmueble. En este artículo vamos a explicar cómo se calcula, teniendo en cuenta qué aspectos hay que considerar, la ganancia patrimonial, y la tributación correspondiente, tras la venta de inmuebles en España. Posteriormente se realizará, como suele ser costumbre en este blog, un ejemplo de cálculo numérico.

 Cálculo de la tributación por la venta de un inmueble

Cálculo de la tributación por la venta de un inmueble. Determinación del valor de adquisición

El valor de adquisición se define en el artículo 35 de la Ley del Impuesto (LIRPF) en los siguientes términos:

“1. El valor de adquisición estará formado por la suma de:

a)    El importe real por el que dicha adquisición se hubiere efectuado

b)    El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente


En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones.”

 

Al respecto, dentro de los gastos y tributos inherentes a la adquisición, se podrán tener en cuenta los gastos de registro y notario pagados y el Impuesto sobre el Valor Añadido o Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales soportados.


Cálculo de la tributación por la venta de un inmueble. Determinación del valor de transmisión

El valor de transmisión se define en el apartado 2 del artículo 35 de la LIRPF en los siguientes términos: 

“2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere el párrafo b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente.

Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.”

 

Al respecto, dentro de los gastos y tributos inherentes a la transmisión, se podrán tener en cuenta la comisión cobrada por el mediador comercial y el Impuesto sobre el Incremento de Valor de Terrenos de Naturaleza Urbana satisfecho.

  

Cálculo de la tributación por la venta de un inmueble. Aspectos a tener en cuenta

Asimismo debemos añadir, conforme a lo dispuesto en el artículo 34.2 de la LIRPF, que en el caso de que se hubiesen efectuado mejoras en los elementos patrimoniales transmitidos, se deberá distinguir la parte del valor de enajenación que corresponda a cada componente del mismo.

Por otra parte, la disposición transitoria novena de la LIRPF establece un régimen transitorio para las ganancias patrimoniales derivadas de la transmisión de elementos patrimoniales no afectos a actividades económicas que hubieran sido adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994. Por ello, debemos examinar si el inmueble transmitido fue adquirido con anterioridad a dicha fecha.

 

Cálculo de la tributación por la venta de un inmueble. Cálculo de la ganancia patrimonial

La ganancia patrimonial es la diferencia entre los valores de transmisión y de adquisición calculados como se ha definido anteriormente.


Cálculo de la tributación por la venta de un inmueble. Ejemplo de cálculo

Un ejemplo de cálculo de la ganancia patrimonial y de la tributación por la venta de un inmueble es el siguiente:


  •   Valor de adquisición:

El valor de adquisición del inmueble es la suma de 54.000 €, valor que se le da en la escritura de compraventa, de 1.293,11 € de gastos de notario y registro, y de 3.500 €, por la tributación soportada por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, lo que hace un total de 58.793,11 €. Suponemos que la fecha de adquisición del inmueble es el 1 de enero de 2001.

  

  • Valor de transmisión:

El valor de transmisión es igual al valor de venta de 80.000 €, menos 1.174 € por la tributación por el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana soportado en su venta, menos 4.000 € por la factura de la gestión comercial de la venta, lo que hace un total de 74.826 €.

 

  • Ganancia patrimonial:

Valor adquisición: 58.793,11 €

Valor transmisión: 74.826,00 €

Ganancia Patrimonial: 74.826,00 € – 58.793,11 € = 16.032,89 €

 

La tributación de esta ganancia patrimonial es la siguiente:

De 0 a 6.000 € tributa al 19%, es decir, 1.140 €

De 6.000 € a 16.032,89 € tributa al 21%, es decir, 2.106,91 €

 

De lo que resulta una tributación por la venta del inmueble de 1.140 € + 2.106,91 € = 3.246,91 €




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Posted in Fiscalidad, Inmobiliaria.

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