ASIGNACIÓN DE LA VIVIENDA HABITUAL EN UNA HERENCIA

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Asignación de la vivienda habitual en una herencia. Un aspecto importante a tener en cuenta en una planificación sucesoria, tanto tras la disolución de la sociedad de gananciales, como posteriormente en la asignación del caudal hereditario del fallecido a los herederos, es de que forma realizar la asignación de la vivienda habitual del fallecido, ya que la misma goza en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (impuesto cedido a las Comunidades Autónomas tanto en su rendimiento como en importantes competencias normativas, tal como se dijo en el artículo Dónde se paga el impuesto de sucesiones) de una amplia exención para cónyuges y descendientes, siempre que se cumpla posteriormente con el requisito temporal necesario de permanencia de dicha vivienda habitual en el patrimonio del heredero.

 

Por tanto, una adecuada asignación de la vivienda habitual puede hacer que nos beneficiemos de ese tratamiento fiscal favorable, obteniendo un ahorro significativo en el coste sucesorio, o lo que es lo mismo, en la factura tributaria a pagar.

 

Asignación de la vivienda habitual

 

Asignación de la vivienda habitual en una herencia. Forma común de actuación

Lo habitual en el momento de disolución de la sociedad de gananciales por fallecimiento de uno de los cónyuges, es que en buena lógica, y hecho con la mejor de las intenciones por parte del resto de herederos, que normalmente son los hijos, la vivienda conyugal se asigne al cónyuge sobreviviente en lugar de al caudal hereditario del fallecido.

 

No obstante, esta actuación no se revela óptima, ya que al realizar esta asignación directa no nos podremos beneficiar de la reducción, típicamente del 95%, del valor de la vivienda habitual del fallecido de la que nos permite disfrutar el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

 

Asignación de la vivienda habitual en una herencia. Forma óptima

Así pues, lo que conviene en primera instancia tras la disolución de la sociedad de gananciales, es asignar la vivienda habitual del fallecido al caudal hereditario de este para poder gozar de esa reducción en la liquidación sucesoria, asignando al cónyuge sobreviviente otros bienes pertenecientes a dicha sociedad de gananciales por los que no se obtendría ninguna reducción en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

 

Actuando de esta manera obtendremos una reducción cuantiosa de la base imponible, y por tanto una reducción importante en la tributación para los herederos. Además, el cónyuge sobreviviente no debe preocuparse por no obtener en primera instancia la posesión de la vivienda habitual, ya que el pleno dominio de ésta se le puede, y de hecho conviene, asignar posteriormente en la repartición del caudal hereditario, teniendo por tanto esta actuación el mismo efecto deseado que si se le asigna directamente la vivienda en la disolución de la sociedad de gananciales, pero pudiendo disfrutar de un ahorro impositivo notable.

 

El interés de asignar el pleno dominio al cónyuge sobreviviente radica en que, en mi opinión y teniendo en cuenta mi experiencia, no considero la utilización del usufructo una fórmula adecuada para la repartición de los bienes por los motivos que comentaré detalladamente en otro artículo.

 

Asignación de la vivienda habitual en una herencia. Beneficiarios de la reducción

Cabe señalar aquí también que, tal y como se dispone en la resolución del TEAC nº 00/93/2002, de 5 de junio de 2002, a efectos de determinar el valor de los bienes con derecho a reducción a incluir en la base imponible, hay que tener en cuenta que las particiones y adjudicaciones se consideran hechas con estricta igualdad, independientemente de las que finalmente efectúen los interesados. Es decir, que el impuesto se calcula sobre la porción de herencia que corresponde a cada heredero según el testamento otorgado y las leyes civiles aplicables, y es independiente de la partición y adjudicación de la herencia que finalmente se haga entre ellos, y por tanto igualmente la reducción obtenida beneficia a todos por igual y no únicamente a aquel o aquellos a los que al final se adjudique la vivienda habitual del fallecido.

 

Por otra parte comentar que, tras el fallecimiento del segundo cónyuge, los herederos pueden volver a aplicar la reducción citada anteriormente sobre la vivienda habitual del mismo, sea ésta una de su propiedad tras el primer reparto hereditario o una nueva que hubiera adquirido posteriormente al mismo.






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Posted in Fiscalidad, Inmobiliaria.

4 Comments

  1. Mi padre fallecio y estaba casado con mi madre en gananciales, ellos tienen en común un piso que es vivienda habitual, dinero y acciones. El 50% del piso sería de mi madre y el otro 50% se lo podría poner mi madre en su parte de gananciales para que el piso fuera al 100% de ella y en la parte de mi padre poner solo dinero, tendría que pagar plusvalía municipal? sería esto legal?

    • Hola Mar,

      Efectivamente eso que planteas es totalmente legal y de esta manera no tendrías que pagar la plusvalía municipal.

      Comentar que tras el fallecimiento de uno de los cónyuges casados en gananciales, lo primero que hay que hacer es disolver dicha sociedad de gananciales asignando el 50% del patrimonio de ésta al cónyuge sobreviviente y el otro 50% al caudal hereditario del cónyuge fallecido. Este reparto se puede hacer de la forma que se quiera siempre que se cumplan los porcentajes correspondientes.

      A partir de aquí, y con el 50% del caudal hereditario asignado al cónyuge fallecido, se ha de repartir la herencia de acuerdo a lo establecido en el testamento y a lo que dispone la normativa civil aplicable en tu territorio (que puede no ser la misma de la de territorio común en función de tu Comunidad Autónoma de residencia).

      Así pues, y de cara a minimizar el pago de impuestos, no tan solo en esta sucesión hereditaria, sino en la que se dará también cuando fallezca el otro cónyuge, conviene realizar una asignación adecuada del total del patrimonio perteneciente a la sociedad de gananciales, así como posteriormente de la parte de éste que se asigne al caudal hereditario. Te explico todo esto porque si bien actuando como te planteas te ahorras la plusvalía municipal, no es el único factor a tener en cuenta en el cálculo del global de la tributación de las dos sucesiones, sino que conviene tener más aspectos en cuenta.

      Si lo deseas puedes ponerte en contacto conmigo para que, por un coste de 49’95€ + IVA, os realice una planificación sucesoria del total del patrimonio de la sociedad de gananciales de tus padres, de tal manera que se optimice el coste tributario de ambas sucesiones y evitéis pagar el mayor número de impuestos, dentro de la legalidad vigente y aplicable (tanto a nivel del código civil como del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones) en vuestra Comunidad Autónoma de residencia. En función de cual sea ésta se puede conseguir una tributación cero de ambas sucesiones.

      Espero haberte sido de ayuda. Un saludo,
      Carlos Jiménez

  2. Compre un piso a un banco porque si lo hacia a un particular no me daban el préstamo, la tasación hipotecaria es más alta que el precio que pague, los m2 no se corresponden con la escritura de obra nueva y división horizontal, tampoco el valor catastral se corresponde ni los metros que me vienen en la escritura de compra, la tasación esta hecha en 2011 y yo compro en el 2012 con lo cual los pisos ya no tenían el mismo valor pero la oficina liquidadora se ha agarrado a la tasación hipotecaria y me reclaman una cantidad de 3.000,00 euros por el valor declarado y el valor de la tasación,¿ podrían poner información sobre este tema? ¿Qué se puede hacer y como? ahora no tienen dinero hacienda y están acribillando a la gente, sería interesante. En el caso que ya lo hayan hecho ruego me indiquen cuando si son tan ambles, un cordial saludo.

    • Hola Paquita,

      En primer lugar comentarte que ante la redacción errónea de la escritura, y si tienes documentos que acrediten dichos errores, puedes instar la rectificación de la misma para subsanarlos.

      Por lo que respecta a la cantidad reclamada por la oficina liquidadora, comentarte que uno de los métodos de los que puede hacer uso la Administración de acuerdo al artículo 57.1.g de la LGT es el “Valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas en cumplimiento de lo previsto en la legislación hipotecaria”, teniendo en cuenta además que la Sentencia TS (Sala 3.ª, Sección 2.ª) de 7 de diciembre de 2011, fija la siguiente doctrina legal: «La utilización por la Administración Tributaria del medio de comprobación de valores previsto en el apartado g) del artículo 57.1 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (“Valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas en cumplimiento de lo previsto en la legislación hipotecaria”), en la redacción dada por la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, no requiere ninguna carga adicional para aquélla respecto a los demás medios de comprobación de valores , por lo que no viene obligada a justificar previamente que el valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas coincide con el valor ajustado a la base imponible del impuesto, ni la existencia de algún elemento de defraudación que deba corregirse» («B.O.E.» 8 marzo 2012).

      Es decir, ese método de valoración utilizado por la oficina liquidadora es correcto. Ahora bien, si como tú dices la tasación es de 2011 y la compra fue en 2012, es lógico que el valor de tasación, de haberse realizado en este año 2012 dicha tasación, y debido a la bajada de los precios de la vivienda, fuera menor que el obtenido en 2011. Por tanto, puedes recurrir en vía económico-administrativa la liquidación, basando tu argumentación en el hecho anterior y aportando la documentación que tengas en tu poder y que justifica lo que dices, y posteriormente, y ante una respuesta negativa por parte de la Administración a dicha reclamación, ejercer tu derecho a la tasación pericial contradictoria, de la cual hay también un artículo en el blog explicando la misma.

      Saludos,
      Carlos Jiménez

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